【主持人】：各位搜狐焦点网的网友，大家好！欢迎收看本期的高端访谈两会特别栏目。今年的3月3日和3月5日，也是全国政协会议和全国人大会议开始，在今年的两会上，有关房地产的提案也成为业内比较关注的重点。在此期间，搜狐焦点特邀两会代表、委员做客，解读提案原委，并就业内关注的房地产问题展开讨论。今天我们邀请到直播室的是全国政协委员、上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭，张老师也在今年的两会上带来了几份提案，能不能先介绍一下这几份提案的主要内容？

【张泓铭】：今年两会我关于房地产方面的提案有三份，第一份就是建议中央企业退出房地产市场，第二份提案是排除障碍，由易入难，下决心推出试行物业税，第三个提案是中央政府给予地方政府调控房地产市场的主动权。提案三份有三份材料，也有一份材料，中国特色住房模式的再思考。

【主持人】：应该说您这几份提案都受到了媒体和业界的广泛关注，尤其您刚才提到的建议央企退出市场的这个提案，应该说您也是这个提案的第一人，也是由于09年地王年的现象，央企成为拿地的主力军，我看了一下您的提案，是建议建立具有垄断性的中央国有垄断企业不宜进入竞争的一般行业，您这个提案能不能帮我们详细解读一下？

【张泓铭】：这个话题的引起是07年，尤其是去年09年地王现象所引起的人们的思考，因为去年地王很多人都议论，对中央企业取得那么多地王的议论，为什么中央企业获得那么多地王，道理大家都知道的，问题是如何看待中央企业进入市场拿到地王。去年出现那么多的地王，包括中央企业拿到那么多地王，对房地产市场肯定是不利的，为什么？中央企业庞大的资金来源基础，而且你有很好的政治人脉、地方政府的人脉，取得了地王，形成土地市场的过度竞争，推高了地价。推高地价以后，人们提高了对于房价的预期，短期房价也提高了，短期这两者是互相推动的，所以肯定中央企业取得那么多的地王，不利于市场的稳定。至于说中央企业退出房地产市场是另外一个角度考虑的，我们要问一下中央企业担负的职能是什么，担负国家的经济职能，应该从事于与国家安全相关的行业。什么国家安全呢？比方国防安全、军工、航天、航空，别的不能进，这是国家安全。还有经济安全、民生安全，我们大量进口，搞中石油、中石化，这是经济的安全，当然还有民生的安全，比如大量的自来水、电讯，也要中央企业来搞，进入一些同国家安全、经济命脉相关的行业，本来就是如此，我们也是支持的，这是你的功能，更是国家赋予你的权利，这是你的职责，国家也给你创造一些条件，还有很多特殊的条件人家没有的，你的人才优势、你的资金优势，大量国有企业早就上市了，还有政治优势，调动各种资源那么方便。

你具有种种的优势，这种优势配合你要承担国家功能，你进入房地产市场竞争，房地产竞争是很激烈、很普遍的一般竞争性市场，你有这个巨大的优势进入一般的市场，很可能造成冲击，也可能对市场造成破坏。所以我们国家高度认识国有中央企业要不要进入房地产市场，是这个角度，这是我们提出的这样一个提案的由来。

当然这个问题很多人也有思考，别人也没有发出那样的声音，我作为全国政协委员有这个条件作出这个提案。退出这个理由，央企进入房地产十几年了，也做了贡献，为什么现在要我退出，不公平啊。没有，时代有一个要求，不同的时代有不同的要求，当年国企很困难，国企为了解决自身的困难进入了房地产行业，那时候房地产还没有发展，这是国家发展的需要。现在央企很壮大了，你也赚到钱了，而这个市场本身竞争也很大，时代要求你也可以退出了，也有这个条件退出了。至于他们如何退出，用市场的方式退出，保证央企国有资金安全的退出，稳定的退出。

【主持人】：您觉得如果央企真的退出房地产市场的话，您觉得这个过程，因为毕竟可能还要经历一段过程的，因为你刚才也提到央企进入房地产市场也有很长一段时间了，您觉得退出的过程实施方面会不会有一些困难呢？

【张泓铭】：我觉得这个困难主要是人们思想的认识，尤其是中央管理者的认识，比如国资委、财政部、国务院财经办，到底怎么认识，包括我们党中央的一些高层怎么认识这个问题。我认为这个问题认识很简单，并不是很深奥的学问，没有，我们从国家高度来看这个问题是容易解决的，但是实际上对于央企来说，也许有利益上的考虑，这是方便获得利益的一个市场，不容易轻易的放弃。问题是思想的问题怎么解决，如果这个问题解决了，是很方便的，因为资本市场现在已经很繁荣，我们可以通过产权交易市场，股市上市可以通过股市的交易，利益不会受到损失的，资金就退出，企业还在市场上，问题是换了主人而已，对这个产业不会有影响，直接退出，通过市场手段退出，保证资金安全。

退出以后央企干什么呢？我们国家早就规定每个央企的主业是什么，你可以固守原来的主业，由石油的继续搞石油，搞石化的搞石化，搞航空的搞航空，搞钢铁的搞钢铁。新的方向也是有的，我们国家倡导新的战略性产业，新能源、新材料、信息网络、互联网，等等，新的战略也可以投资。国家提倡企业走出去，央企扮演老大哥的角色，率领企业出国打天下，或者到国外搞房地产，不要在国内一般竞争性市场。

【主持人】：张老师应该说作为政协委员也是把大家的心声反映给国家。刚才央企退出市场是您其中的一份提案，我们想再聊一聊，从去年年底到今年年初政府也出台的一系列的调控政策，包括全国的国十一条或者各个地方跟进的政策，您认为政策和政府在房地产市场上应该扮演的一个角色是怎么样的呢？因为您也说到关于赋予地方政府调控房地产市场权的建议，您认为地方和国家政府之间关系应该是怎么样把控呢？

【张泓铭】：你提了两个问题，一个是政府在房地产问题上的职责是什么，应该是两个职责，一个是帮助市场上有住房困难的人群解决住房问题，住房保障，对于低收入、中等偏低收入，市场上解决有困难的帮助他们解决，注意帮助，不是提高，这是政府的责任，这是明显的第一责任。

第二个责任，市场的运行要调控。有一个观点，住房保障是政府的责任，市场自己运行，我们市场运行是个基础，不是什么事情完全由市场决定的，我们政府的职能、功能里就是要调节经济的职能、功能，怎么政府放弃对市场的调控呢？不能放弃的，所以房地产市场市场政府运行、政府不要管，这个观点是错误的，政府要调控、调节房地产。怎么调节呢？如果太热了搞的冷一点，如果太冷了搞的热一点，就是这个道理，很普通的，使它稳定的、平稳的运行、平稳的增长，这是一个政府的责任。比如说08年我们亚洲金融危机了，房地产市场太冷了，我们要出台一些鼓励消费的政策，让市场暖和一点，去年见了成效了，当然我们这里承认是有问题的，就是说房价上升过快。所以到了第四季度要遏制住房价格过快上升，太冷了我要把它暖和一点，太仍了我把它冷却一点，这就是政府的调控责任，当然有很多手段，政府有这个手段，这是我认为政府在房地产市场的职责问题。

现在有一个问题，分中央政府、地方政府，多年来在房地产市场调控当中，中央政府起了一个主导作用，或者也可以说，对房地产的调控权基本在中央手中。这个调控权是什么呢？具体很多的经济杠杆、行政杠杆，比如说货币政策完全是中央的，利率，不仅是利率的，首付成数，很多是中央规定的，货币政策中央掌握的。税率，这个供给也是中央掌握的，地方是没权的，房地产的行政收费，这个权也在中央政府，由建设部管着，建设部、财政部管着，地方也没有去管。还有一个，重大的杠杆调控手段，就是土地供给的总量，这也是中央政府掌控的，每年的总量要中央政府认可的。所以对房地产调控，地方的主动权是很少的，没有手段。若干年一直是这样做的，但是你要知道，房地产市场是区域性市场，不一样的，开发者开发，消费者消费，市场是这样的特点，经济发展水平、人文是不一样的，简单说，广州市场跟北京市场不一样，北京市场跟上海市场也有区别，北京市场跟四川市场、重庆市场更是不一样了。所以问题来了，当一个城市发现问题的时候我想要调控了，这个地方要提交到中央，某个地方有问题，某一个地方没有问题，某一个地方是过热了，某个地方冷热过渡，某一个地方过冷，问题就积累了、尖锐了，比如沿海出了问题，所以调控往往是滞后的，矛盾积累了。所以说我们要考虑房地产市场区域性的问题，应该中央政府要把一些地方政府适宜的调控权给他们。

【主持人】：但是如果把这个调控权交给地方政府的话，可能会出现一些矛盾或者是中央不好把控地方的一些情况，您是怎么建议的呢？

【张泓铭】：分给地方中央不放心，一个不是全放，首先货币杠杆是不能放的，货币政策全国统一的，利率、银行存款准备金、住房贷款利率都是中央统一规定的，地方是不能各行其事的货币政策。其他我们是可以考虑的，比如说税率，我们有一个弹性，弹性之间让地方去掌握。行政收费，当然我们中央政府有上限规定，上限底下地方活动的费率，包括土地的总量，总量可以中央政府规定，什么时候可以有弹性，要给予弹性。地方政府有些不自觉，把市场搞坏了，有时候不调，有时候乱调，有时候单调，往上调，把市场搞热了，热了没有往下调，单调。我们中央政府赋予地方这个调控权，要中央赋予责任的，不仅仅要赋予权利，什么责任？地方发展的稳定，你的责任是稳定，这种稳定应该是有具体数量指标的，价格，每年告诉中央这个地方价格波动的范围，你去调控，你不行了我权要收回来，你没有调控好中央收回，我是这么建议的。

【主持人】：但是我有一个问题，因为把这个权利下放给地方，您也说到地方应该是权利与责任都是并存的，但是国家如果考验地方调控的好坏，怎么来判定或者给他多长的时间范围来判定呢？

【张泓铭】：那是更仔细的技术设计了，我是谈总的设想，如果要解决这个问题一步步，每一个细小的问题要仔细的技术性设计，但这样的思想我们应该要考虑，中央政府、地方政府适度分工这个要考虑，这是我的一个提案。

【主持人】：您三个提案中，最后谈到了关于物业税的问题，其实物业税的问题应该说也是说了很多年了，虽然一直有说要实施的一个风声，但是到目前为止至少还没有实施，您为什么今年又把它提到自己的提案中来呢？

【张泓铭】：物业税的事情从03年开始提出来，03年10月份中央的十六届三中全会就提出来了，提出以后各地都在研究，我也参与了研究，各地的研究提供了种种方案，有的地方实行空运转，试运转，纸面上的，没有实际操作的。其中种种不同的声音、不同的意见，办不下来，大家看法是完全不一致的，确实有很多的困难在里头。我在提案里提出了八大问题需要解决，如果说八大困难这些困难是很具体的，因为现在没有很好的解决方法，所以我们暂时就无法执行。我们要问一个问题，我们已经研究6年了，你要把这些问题全部解决，物业税的问题牵扯的面太广泛，因为我们现在的房地产税费我们承认是又多、又乱的，如何让它衔接、理顺的问题，我的住房收了70年的土地税，你还收物业税，是不是重复征税。还有的问，我是土地使用权，所有权是国家的，我没有所有权你为什么收，诸如此类问题太多了。还有说收了物业税影响老百姓的生活，物业税比如说自住部分刨掉，10平米、20平米、还是30平米，有的人问是不是按行政级别刨掉，问题很多。

我们归纳起来分成两大问题，一部分是技术问题，一部分是利益问题，技术问题固然很复杂，我们还是慢慢可以解决的，现在主要的是利益问题，牵扯到每个人的利益，很多人不主张，有疑惑，有反对，关键是利益问题的障碍。我的看法是这样的，物业税有三大功能，最近提出，因为去年的住房价格快速上涨，人们也想到了物业税这件事，其实他们想起这件事是一个功能而已，调节房地产市场价格的高低，其实物业税的功能不仅仅如此，三大功能。第一大功能，调节财富的分配，因为肯定是大房屋，房屋越多的人、大房屋越多的人要支付的物业税越多，他财富要切掉一部分给政府。没有房屋的人，房子很少的人，房子差的人，几乎就不要交物业税了，很象征性的，所以这是财富的再分配，这是第一功能。还有我们要消除财富分配的两极分化，有抑制物质两极分化。

第二个功能，稳定财政收入。物业税这个税种当然世界各国的做法是不一样的，有的叫物业税，有的叫地产税，世界是流通行的，目前市场经济国家都是有的，我们民国政府就有，为什么呢？物业税的税种一般是政府的财政收入，尤其是城市占的比例很高，20、30、40、50都有，是很稳定的财政收入。现在我们不要靠批地获得财政收入，我们靠大量的新增开发房地产获得财政收入，我们要稳定财政收入，也打消了我们地方政府调控房地产的两难心理，不调控人们群众有意见，一调整怕影响财政。

第三个问题，调节房地产市场。物业税收了房地产最后一个环节也许土地的最后环节、也许房屋的最后环节，抑制了投资的可能性，你买房更多、你囤积了更多的土地、你囤积了更多的房屋交了税越多，抑制了投机的功能，平抑房价，平抑房价、稳定房市不完全考虑物业税，但是我们承认它是有这样的功能。从三大功能出发，我们说应该收物业税。

你说有很多困难，技术上的困难、利益障碍，我们都克服。怎么克服？所以我设想，我们要由易入难，要稳步，我们要排除障碍，排除思想的障碍，排除各种障碍，由易入难，由容易的地方入手做起，慢慢攻克到困难的地方，攻克堡垒。这样步步深入，不是一下子做不成，步步深入，最后完整的解决物业税的问题。

我们有几大建议，我这个设想具体化，首先物业税征收的对象上、范围上，向谁征收，范围多大，先缩小牵动的面，然后逐步扩大。比如地区选择上，先城市，不考虑农村，农村有土地，农村农民的房屋，农民还有各种工厂、商店，农村先不管，先搞城市。房地产性质的选择上，先考虑商品性能，划拨的土地不考虑，然后房地产大类的选择上，可以先选择土地，房屋先不搞可以不可以，我说选择的可能性而已。假如要搞房屋的话，也可以选择先非住宅然后再住宅，也是可以的。选住宅的话，房屋档次上有选择，先选大房型的开征，高价住宅你也要收他的物业税，中小房型不收或者以后再慢慢来，也是可以的。

单套房和多套房的处理怎么处理的？不管单套房、多套房，现在有房产证收税，有一个房产证收，然后再合并。

房源来源的选择，有的商品房，我们先商品房开始行不行？改革以后我们行政性的房源暂时不管。还有一种属于政治性的安排，比如离休干部，暂时不收你，免了也可以，选择都是可以选择的。

更具体化说，比如住房档次上，我们选择比如大房型、高房价，具体怎么来征收呢？一个城市，上海市比如有十几万一平米的、有几万一平米的，高端先征收，整个房价3%—5%征收物业税，或者以面积排队，面积现在最高的住到几百平米，甚至上千平米，小的几十平米，前3%—5%住房面积的人先收，缩小牵动面，这是技术问题可以解决的。

房地产价值的评估上争论很大，我们也可以先统一的方法、简单的方法，比如我们有最后的购进价格加上通货膨胀率，因为现在的房价打仗超过通货膨胀率，先解决通货膨胀率再收不就解决了，以后有更科学的方法替代，我没有障碍，先按这样简单的方法处理，价格评估。然后税率，税率有弹性，先从下限开始收起，也是可以的，弹性的空间。相关制度改革的处理，很多相关制度，比如说要不要考虑土地出让制度，一次性的收费，70年一次性的收费改成每年的收费，发现问题在哪里、矛盾在哪里然后再解决，假如先等制度改革完了再征收物业税，等到猴年马月啊，土地出让制度要改革，我们等到猴年马月，你这个出让制度不改革我这个物业税就不能搞，那是不对的，我们先小步走一下，我们试验一下到底有什么矛盾，这个矛盾有多大，其实人们宣称的很多矛盾，到时候不存在矛盾，我们试验也许没有矛盾，也可能有些是伪命题，夸大了。

立法的问题，有人说物业税是一个新的税率要立法，立法要通过人大，立法程序是相当复杂的，我们可以用简单的方法来处理，因为现在在我们的法规里头有房地产税的暂行条例，房屋有房地产的暂行条例，有土地使用的暂行条例，我们什么事情都由容易入手，慢慢攻克难题，最终步步深入，最终完全解决。假如我们这些问题全部想通了，那我们永远实行不了了。这就是我的想法。

【主持人】：您今年又把物业税这个事提到提案中了，您觉得目前物业税实施的时机已经比较成熟了吗？

【张泓铭】：我说的试行，先干很起来，慢慢的干起来，不是说全面退出，我没有说全面退出，如何来由易入难，步步深入。比如说现在住房矛盾最大嘛，高价房先收，让大房型先收，可以不可以。90%以上的百姓没有影响，3—5%的人先收，马上就可以做，老百姓就拍手称好。

【主持人】：除了这些问题以外，您刚才说到还有一个建议，关于中国特色住房模式再思考的若干问题，您提出中国特色的住房模式，这块能不能给我们详细的介绍一下？我看其中还提到了一个说法是节俭性住房。

【张泓铭】：我有一个大会的发言材料，叫“中国特色住房模式的再思考”，什么问题呢？其实像我们98年有一个住房大的改革，原来旧的住房制度有一个大的改革，这个改革的方向是市场化、商品化、货币化，我们把它买下来。这个改革我们应该承认，取得了很大的成就，现在我们中国商品房的市场大大发展起来了，不一定要讲数据了，数据完全证实了我们改革以后住房是大大发展了，人民群众的住房条件大为改善了，公众人士都是承认的。即便这样，人们对住房问题意见很大，社会有很多的意见，所以我们要思考。一方面，我们国家在党和政府正确的引导下，我们的住房问题得到了巨大的发展，人民群众住房条件巨大的改善，另外一方面，人民群众有很多的不满意，这是一对矛盾。所以迫使我们对整个住房问题、住房如何发展要有一个完整思考。

一般谈到住房，我说模式和体系，一般人了解就是供求平衡、行政保障和市场的矛盾，我认为不仅仅是如此，住房问题不仅仅是一个供求平衡、体制的问题，牵扯到政治观念、政治理念，牵扯到社会的文化、人文的精神，伦理，当然包括经济，经济里头不仅仅是生产的消费，如何生产、如何分配、如何消费，我们整个完整的，不单单经济问题，政治、社会、伦理、文化、道德、人文，要完整的考虑。

现在初步想到五个问题：

第一个问题，和政府的住房问题有一点关系，首先认为住房问题是民生问题，民生优先，然后是经济发展的问题，因为很多地方强调现在住房对经济发展有很大的支撑作用，如果商品房不发展的话经济撑不住，这个问题次序有所颠倒了，民生问题是优先的，这个道理很简单，我们说民生问题衣食住行，住排行老三，我说帮助人家解决，我们说包下来，这是首先要考虑的。在这个前提下我们考虑经济增长，让商品房市场推动经济的增长、GDP的增长、财政的增长、税收的增长，都是有考虑的，但是次序要考虑清楚，这是一个想法，政府要很坚定这种想法，这就不是简单的经济问题了，属于政治领域的问题。

第二个问题，房地产经济环境里生产、分配、流通、消费，既是生产的问题，又是消费问题，因为这几年我们社会上流行、报纸上广告，大宅、豪宅，年轻人也希望一步到位，等等。社会没有形成一种住房适度消费的观念，这个问题严重了，我们追求大房型、追求豪华高档，假如全国人民每增加一平米住房，建筑面积，还不是土地面积，一平方米的住房的话，全国我算了一下，13亿平米，占用土地195万亩土地。打个比方，相当于目前19个上海市的土地供给，假如每人要多1平米的住房，把19个上海土地全部通完了，对我们19亿亩耕地的红线是一个威胁。从我们现在建筑业和房地产业，我们全国排放的大户是第二位的，你想我们住房那么多、那么大的话，对我们低碳也是一个重大的威胁，所以我们主张节俭型的住房。当然不是苦行僧、不是不要消费，这两者是很清楚的，不是苦行僧，节俭型，当然我们有各种各样的需求，住房节俭，是合适的。豪宅要不要？当然市场也是可以的，但是豪宅给社会增加了外部成本，给社会造成损害，付出豪宅的成本，就要交物业税，更多的物业税，就解决这个问题了。所以我提倡节俭型的住房，生产是如此，消费更是如此。

【主持人】：就是要树立一个正确的购房观念。

【张泓铭】：制度设计上双轨，市场供给和行政供给的双轨，现在是社会主义市场经济，所以我们住房的供给体制是市场为主，这种提法是有害的。但是现在我们整个住房的供给当中，现在市场是主要部分，我们社会主义市场经济应该市场为主，我们所说的双轨是永远有双轨，即便发达国家，美国、英国现在还是双轨，两个双轨是并行的，不能说数量上大量是商品房，所以我说市场为主，你那样的提法使人们供给。其实双轨是永远并行的，再发达以后住房的保障、行政的帮助，我们叫住房保障，永远是有的，美国也是有的，美国有廉租房、有经济适用房，日本也有，所以我明确双轨，而不是什么市场机制为主，并行，形成。

第四个，完全讲消费观念了。提出自住和循序渐进的观念，现在我们民众的消费是扭曲的，刚才说到奢华性，这是一个扭曲，还有一个扭曲，解决住房问题首先靠我自己的努力，不要解决不了就怨天尤人，骂政府，首先树立这个思想，靠自己劳动解决住房问题，我有什么收入去住什么住房，首先要有这个思想。当然我们国家有住房保障，是帮助你，但你首先要树立自主性，不要一开口没有住房就骂娘。第二，循序渐进，不要大学毕业现在愤青特多，好多人上网就批评房价上涨太快，你买不起房。要问你，我们作为年轻人，无论是大专生，大学本科生、研究生，你离开学校马上就买房吗，一两年买房吗，三四年买房呢，那不成的，按照世界流行的规律，年轻人购房的规律，10年—15年买房，这是流行规律。

【主持人】：我觉得您刚才说的那种心态，就是说一毕业就要买房或者怎么样，也是造就现在流行啃老族的一个诞生。

【张泓铭】：一毕业节买房，买不了就骂娘，不对的，毕业以后如果和父母不方便一起住，那就租房，租不起大房子就小房，慢慢积累，到了若干年以后买房，头款攒到了买房，当然父母也可以帮助你。所以你不要大学一离开就要买房，而且买房要一步到位，这是不对的，一个错误的思想观念。如果这两个观点不解决，我们住房问题永无宁日，因为你的观念是错误的。

【主持人】：昨天温总理的政府工作报告上面也说了一句，倡导住房租赁消费。

【张泓铭】：对，不要一开口就要买房，买大房、买好房，这是不对的。

第五个观点，市场运行，市场怎么转的，提出平稳运行。一般人把这个话题放在一个市场的运行当中，没有考虑有模式的问题，要进入模式，进入住房模式。我们的住房市场运行要平稳，在强烈的平稳之下，不能过热，也不能过冷，房地产市场稳定的增长，房地产市场、商品房市场要稳定的运行，把它归入到模式。所以这次材料，初步考虑了五个方面，政治、经济、文化、社会综合的。

【主持人】：我看刚才您在谈中国特色住房模式再思考若干问题的时候，也提到了低碳经济，我听说今年政协的第一、二号提案都是跟低碳经济有关的，而且09年低碳在楼市上也特别的火，应该说07年、08年虽然有人在提低碳，但是没有被铺开或者被大家所提及，您认为去年到今年低碳这个事情，一直被提及，非常的火热，您觉得整个市场什么转变或者政府他的什么思路？

【张泓铭】：低碳这个问题，尤其哥本哈根会议，到目前为止已经引起我们国人广泛的、密切的注意了，引起了我们房地产界的普遍关注，我们认为思想上也认识到这个问题的重要性，这个问题涉及到我们国家发展的战略性的问题，已经到了这么一个高度了。前面提到，目前我们国家排放大户当中建设业、房地产行业名列第二，所以我们国家哥本哈根会议上全世界作出庄严的承诺了，我们若干年以内降低碳排放多少多少。如果我们要达到那种目标的话，我们房地产业毫无疑问要担当我们的责任，现在根据我接触的我们房地产业界他们都在思考这些问题，比如说万科，万科在上海他们华东总部的总经理，我们都聊了这些，着手做了这些问题。他们房地产企业宣传当中，他们的文章、广告当中也看到，他们也在宣传这个观念，所以我认为思想上已经认识到这个问题的重要性了，行动上也开始了。但是目前主要比较起来还是浮面的东西，内容上是不够的，形式上多一点。

【主持人】：您觉得在房地产企业，你刚才已经说到，他已经有这个思想想要做这个事情，您觉得在真正的行动中或者实施中，房地产企业在绿色低碳方面会遇到一些什么样的阻力或者什么样的障碍他需要克服？

【张泓铭】：首先我认为肯定会提高成本。另外，低碳原料设备的采用，本身价值的含金量是很高的，所以他的价格成本是高的，首先要提高开发成本。我们房地产产业的朋友考虑了，这个成本进去是不是消费者会欢迎，市场的购买有没有这种积极性，如果没有的话，或者他们性价比计算会让消费者犯嘀咕，那我的开发会有风险，当然这个考虑我认为是很正常的、也是很自然的，但是我认为鉴定的朝着这个方向做，可以说下一轮我们房地产经营大的亮点，我们喜欢说卖点，房地产的卖点当中是低碳，绝对是一个大的卖点，而这个卖点不是虚幻的，是真正有低碳的含量，我的房屋设计、我用的原材料、我的结构设计，我的外形、结构、原材料，用的设备、装备是低碳的，这个低碳的含量，而不是低碳的宣言、低碳的广告，这个是我们要做的。

【主持人】：因为现在也在公布，可能各个行业或者是公司或者媒体都在公布低碳的标准，您认为称得上一个合格的低碳的楼盘或者低碳的建筑应该具备什么样的特点呢？

【张泓铭】：我想告诉你一个事实，我不是工程技术方面的专业出身，对这些技术性的问题，应该说技术规范，对房地产无论是住宅也好、非住宅也好、公共建筑也好低碳的规范是什么，国家现在初步应该是有一些的，但是没有深化和细化，应该有一些，保温、节能应该是有一些，但是没有深化和细化，政府认为技术部门，应该说国家建设部的一个标准司、各地方的建设委员会的标准规范司、处都应该，而不完全是建设部了，重新拟定房地产建筑物低碳的技术规范提出来，先有国家标准提出来，然后有企业、产业跟着他走，要有一个指导，要有技术的硬约束，然后我们产业跟着。当然我们房地产商，我们的产业有内在的自觉性，这个跟外在的自觉结合起来，房地产的硬约束。

【主持人】：下面我们谈一谈房价的问题。高房价应该也是普通民众都非常关心的一个话题，在两会前我们搜狐焦点网也做了一个网络调查，在这个调查中调查结果显示，房价这个问题占到了网友关心程度的30%以上，就是大大高于其他方面的问题，昨天温总理的政府工作报告上关于房地产行业的核心思想也是要促进房地产市场的平稳发展、坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头，我想问问您，您对温总理政府工作报告的感想，因为您也是跟其他委员都在一起，大家可能也一起探讨过，大家的观点是怎么样的？

【张泓铭】：房价问题是社会普遍关注的，有了房子的人怕它跌下去，没有买房的人怕房价涨上去，所以可以说百分之百的人会关心房价问题。由于09年房地产部分沿海城市房价的快速上升，导致了社会普遍的有议论。

【主持人】：前一段时间还有说统计局的数据有问题。

【张泓铭】：这是需要探讨的。依我个人的估计，去年全国的房价，国家统计局说1.5，至少要倒过来写5.1，我有个专业的判断。沿海城市应该是10—20%，这是我的估计。讲房价指数不是个人的感觉，不是你感觉你家旁边的楼盘涨多少，整体性，我们关注整体性，所以我说倒过来5.1可能差不多，沿海城市15—20%可能差不多，从整体角度考察。全年考察，不是说8月份跟7月份比这个楼盘涨了20%，不对，全年整体考察，这是我的一个专业的判断。不管怎么样去年房价涨的太快，这是一个铁定的事实。

我们温总理的报告当中也用很多的篇幅来谈到这个住房问题，我数了一下13行字谈了住房和房地产的问题，他了这样表述的，促进房地产的平稳、健康发展，其中第一句话，坚决遏制住房价格的过快上升，保证人民群众的基本需要。四大措施，第一项措施，大规模的建设保障性住房，第二项措施，鼓励人民群众正常的自住性的需求。第三项措施，遏制住投机性的购房，第四项措施，整顿房地产市场秩序的问题。我认为国务院温总理同我们人民群众心理想的问题他们也已经想到了，他们想人民群众所想，而且具体措施也出来了。这些措施是从去年12月份到现在陆陆续续出来了，温总理的这个报告把它归纳了，而且今年继续这样做，现在是在全国人民代表大会的讲台上，由总理向全国人民发布，政府这样设想，实际上是向全国人民庄严的承诺。

所以我判断，今年2010年中国整个房地产总体来看是平稳的发展，所谓平稳的发展什么意思？第一个，从交易的角度来看，投机性的交易会大幅的减少，不是一点没有。我们真实的需求、自住性的需求基本维持，无论是新房也好、二手房也好基本上维持。总体上成交量有所跌落，但是问题不大，这种情况下价格基本平稳，基本平稳的意思就是，去年的价格水平上不会有往上大涨的可能了，大跌也不可能。两个理由，第一个理由，今年我们国家实行适度宽松的货币政策，今年的贷款总量是7.5万亿，货币的供给量还是蛮大的，这种货币供给通过各种渠道流向房地产市场、流向住房市场，货币量的充分会支撑着住房的需求量跟房价。第二，我们去年全国的施工量、新开工量增长并不是很快的，特别是沿海地区，包括上海，还有负增长。所以供给量也并不是很充足，这样各方面角度我们考虑下来，今年房地产市场以平稳为主要特征，在平稳的前提下可能上下稍有摆动。

【主持人】：因为很多人也说两会可能是今年房地产行业的风向标，虽然之前也出了一些政策，但是很多人也在看两会，您觉得两会之后还会不会出一些房地产调控政策？

【张泓铭】：我的看法，现在不可能有更大力度的政策推出，直接针对房地产市场的政策目前看来没有。

【主持人】：您觉得货币或者利率呢？

【张泓铭】：货币、利率不仅仅是对我们房地产市场，是整个宏观的要求，比如关注通货膨胀这个问题，不单纯是楼市的问题，当然如果推出会影响我们楼市、影响我们房市。假设我们房市、楼市问题更大了，然后作出反应，暂时还不会有直接的反应，我不认为有什么大的收紧、有大的放松，都不可能，3月初了我们观察，至少观察半年，半年连续有微调、变化，也不是不可能。

【主持人】：您对房地产行业今后几年的发展您自己有个什么样的预期呢？

【张泓铭】：我觉得中国房地产业的发展，不仅仅是短期以内、中期以内、长期以内，而且更长期，我也很乐观。我觉得进入房地产行业是我们幸运的，为什么？我们中国经济的发展、中国城镇化的发展的道路，工业化发展的道路，还有几十年的道路要走，我们远远没有完成。我们国家经济如此之后、城市化不断的加速，工业化进程加速，所以房地产发展的前景是好的。以沿海大城市为例，他的房地产市场景气的年代恐怕还有一个年代以上，十年以上，中部地区恐怕有二到三个年代，西部地区也许三到四个年代，也许我说的太满了，但是整个中国一两个年代绝对是没问题的。

【主持人】：今天很感谢张委员的到来，给我们非常详实的介绍了自己的两会提案，以及就房地产市场发表了自己的预期、看法和分享，我们也很高兴的看到两会期间有很多代表在关注房地产行业，对中国的房地产行业提出了很多的发展建议，今天两会的高端访谈就到此结束，也希望网友们能够继续关注我们的两会报道，关注两会上关于房地产行业的一些进展，非常感谢张委员的到来，谢谢！