【搜狐焦点网】：各位搜狐焦点网友大家上午好，我们现在是在海南博鳌房地产论坛的现场，非常荣幸邀请到今典投资联席董事长总裁张宝全先生接受我们的独家采访，张总您好，本次博鳌论坛的主题是新政下的房地产市场，想听听您对于这次新政带来的影响是怎么样的一个分析。

【张宝全】：其实新政不仅仅是政府和地产商和消费者这样三家关系之间的互相平衡的一种方式，最重要的方式或者最重要的起作用的还是市场。市场起作用本身我想还是供应和需求，当然政策这一块可以对供应和需求做一定的调节，但是这种调节是有限的不会是无限的。我们应当重视行政，在平衡过程中它一定的导向，但是也不要认为好像只有行政的平衡或者靠各种政策的出台或者调剂就能改变我们的房地产市场或者说使我们的房地产发生很大的变化，这个我个人认为不是这样的。所以我们博鳌论坛十周年，大家讨论个人站在不同的角度我们一起来说，总体来讲中国房地产市场经过这么多年已经成熟了，在成熟的过程中它自己已经具备了自我完善、自我调整的能力，包括像政府的调控其实也是一种成熟的表现，政府通过政策的协调和导引，但是我们一定要相信市场的力量，一定要相信市场供需之间的关系。

【搜狐焦点网】：怎么看待现在市场供需的关系，怎么预测今年下半年市场会是什么样的走势。

【张宝全】：房地产市场一种大的走势也有小事，我们往往沉湎于一些小事或者局部，比如一个政策的出现或者国际金融危机影响它可能带来一些市场变化，我觉得房地产是个人家庭投资里面大宗的产品，所以它特别对于人心的影响应当说对市场影响更大，或者对于消费的影响更大，所谓地产买涨不买落，买未来预期。我觉得包括这次新政，现在对消费者的心理影响也是很大的，所以它可能会改变消费者的立场或者心理，比如一些显性消费者变为幕后消费者，去年一种短期的刺激三年内需求进入市场只有半年的供应量给大家一个信号觉得地产市场都会飞涨，把幕后的消费者一下子变成显性的消费者。房地产市场特别容易发生这样的一种变化，而这种变化的原因就是因为不动产是家庭非常大的资产构成，所以大家对它的关注度也很高，不动产也是个人投资里面最关注或者最重要的一个手段。当一个新政出现或者市场大环境的东西出现，对人心带来的影响会促进小局部地区的情况，这些不是我们的真相，它有些时候可能仅仅是过渡时期的模糊，我相信中国房地产总体来讲和中国的经济发展是一样的稳中略升，总体是稳定，这一点并没有改变。局部出现的无论是销售的下降或者是价格的下降，我个人认为仍然是暂时的现象，因为这些现象可能人心的作用更大于我们的政策。

【搜狐焦点网】：您的意思长期看好这个市场，同时在短期来看可能消费者和购买方受到政策或者信息的波动影响购买行为，您预计下半年会是价格方面和成交量方面有什么样的变化？

【张宝全】：今年下半年相信总体态势比上半年要好，逐步回升，特别在海南或者在三亚更为明显，到了下半年是旅游旺季，上半年是淡季，上半年无论政策可以说对市场对消费者对人心是最敏感的时期。从这次公布的数据等等来看，中国房地产的平均指数总体来看还是稳中略升，从一些大城市来看往往是下降的，在去年往往一线大城市可以说需求更强劲或者投资更强劲，在市场刚刚转暖的时候消费者和大量资金一下子进入具有投资加入的城市和市场，把这些城市的房价我认为适当的投资或者提前两三年的投资，现在要把这个投资返回来，我不认为现在一些企业把房价降了15%或者20%，而是把去年透支的房价透支了15%和20%让它返回到一个真实的状态，仅仅是这样。但是中国大部分城市的房地产市场在去年并没有发生投资的现象，比如中小城市，因为没有那么多资本的追逐，也没有那么强需求的推动，尽管北京、上海一线城市被推动了房价可以投资，包括海南局部的地区楼盘出现这样的情况，因为大量的投资聚集的效应造成的状态。但是中国大部分城市没有发生这样的现象，所以我们今年整个房地产平均指数来看今年依然是比去年整体来讲还是在上升的态势。

【搜狐焦点网】：从企业层面来说，面对这样的市场和政策环境的变化会有一个什么样的应对策略会不会有一些战略布局上的调整？

【张宝全】：我们企业已经在三年前做了转型，对通用民用房地产、住宅、写字楼包括商业街其实都已经开始逐步转向了渡假酒店，我们红树林 (论坛 新闻)渡假酒店，目前红树林渡假酒店在全国已经从运营建设和正在设计的包括拿下地的大约已经有10个到12个，总建筑规模在四百多万平米，可以说我们的转型很成功。从现在的总量、投资总额等等来看，比我们以前做民用房地产做得更大更多或者说更快，这当然对于我们在三年前的转型。民用建筑这块市场进入的人很多，而且大家同一产品在这里面去挤，再加上中国第一轮对于地产的需求基本满足，现在进入第二轮细分市场或者需求更细化了，一种细分的市场或者细化的市场里面针对性很强，而不是像过去一栋一百万平米这么一个很大笼统的对待，不是这样的。比如渡假酒店我们自己企业尽管做得很大，但是市场份额非常非常小，中国市场百分之几的人有这样的需求，累计起来就会很大很大。中国地产商其实现在也在寻找新的需求、新的增长或者说新的消费需要，实际上是我们下一轮房地产发展的根本动力。

【搜狐焦点网】：在您看来之后的房地产市场可能这种商用或者休闲渡假类的产品会有更好的发展空间和潜力是吗？

【张宝全】：休闲渡假产品这是其中之一，我个人认为房地产市场开发正在发生转型，从以前单纯的开发向开发和投资相结合，开发卖完就没有了，现在可能向城市综合体向旅游渡假地产或者商业地产，把开发和投资运营相结合。只有这样的时候，我们才能在快速增长的经济过程中使我们的资产构成比例不同，比方说货币资金加上不动产的资金，在这个过程中来平衡我们的资产，使我们的资产安全。比如当通货膨胀的时候，我的资产升值，当资产贬值时货币这块相对升值保持企业在快速发展的时代带来不同落差的时候相对整个资产的安全和稳定。

【搜狐焦点网】：我们看到08年的时候也有一些开发商用大量持有商用物业，那时候带来一个问题就是资金链偏紧负债率比较高，因为是一个长期的投资效益可能回报不会那么快，而且前期的占用资金量比较大，在资金方面有没有一些考虑？之前也是在信贷政策方面有一些收紧，会不会面临这方面的担忧？

【张宝全】：我相信每人的情况不一样，每个企业自己的内部情况不一样，所以市场门类不一样，哪里适合自己做哪里不适合自己做。我们以前都是把商业作为房地产住宅配套，比如一个酒店往往是这个住宅小区的配套，并不是酒店市场的产品或者需要，所以造成房子卖得很好结果配套演完配角之后变成闲落甚至荒芜了，比如房地产方式开发的酒店50%是亏损的，大部分是不盈利的，赚钱的是极少数。为什么？不是按照酒店的市场来做的酒店，而是按照我这么一个住宅小区配套来做的，使这个小区有了这个酒店房子每平米多卖几百块或者一千块，多卖的钱把酒店建起来，建起来也就走了。这是我们房地产在第一轮商业地产进入的时候或者不专业往往多数是以卖住宅为主体，把配套作为住宅的附属来对待的。今天很多商业地产已经发生很大转变，把商业作为主角像红树林酒店，我们边上没有一平米的住宅就是酒店，完全按照渡假酒店市场的需求、产品的需要等等来规划设计和建设，所以它的结果是不同的。

【搜狐焦点网】：在这方面也要走一些专业化的道路综合分析市场和企业的状况，非常谢谢张总，希望能够接下来听到您更多的观点和关于市场的判断，谢谢您！