与房地产打了20年交道的卢铿，是行业里公认的“学者”和“思想者”。他将思考的坐标放在当前城市化进程中的民生问题之上，提出了“新生活方式”、“和谐住居”、“第九代商业”等许多在地产界倍受关注的概念。

在采访中，他又提出了“物联网时代”、“云社区”、“苹果模式”等一系列新亮的名词，对于传统地产理念的颠覆和创新可见一斑。

尤其“苹果模式”给人印象深刻。2010年，是苹果登基之年，乔布斯的天才之举在于创造了一种“硬件+软件+服务”的新的商业模式，回到中国的房地产行业，苹果模式意味着什么？卢铿道来，“房地产或者是社区实现所谓多元化生活的能力远远比苹果要大……苹果提供的是IPHONE、IPad，对我们来说房屋只是一个渠道，最终提供给人们的是一种无域的生活……”

卢铿说，房地产企业一要拓展融资渠道，另一点重要的就是找到自己的发展道路，特色经营。卢铿的海尔地产找到了苹果模式，其他企业呢？

时间；12月3日下午

地点：北京

嘉宾：海尔集团高级副总裁 海尔地产董事长兼首席执行官卢铿

以下为访谈实录

卢铿：房价被成本绑架 房地产微观政策有待完善

【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好！欢迎收看我们本期的高端访谈节目。本期我们非常荣幸的邀请到了海尔集团高级副总裁、海尔地产CEO卢铿，卢总是属于这个行业里非常重量级的一位大佬，房地产行业这两年的变化，经过了2008年的低谷之后有了一个急速的反弹，经过了两轮调控，我不知道您怎么样看待这两年来市场的变化包括政策的趋向呢？

海尔地产董事长兼首席执行官卢铿

【卢铿】：应该说中国房地产是从1998年才正式开始的，这几年成长的非常快，中国房地产每年的新增量已经占到了全球的一半以上，这是很恐怖的数量，背后隐藏着大量消耗的资源，当然也有一些变化，今天房子的品质跟十年前是大不一样的，人们对住房的需求也有变化，中国的文化跟别的国家还不一样，在西方的很多国家，自有住房率其实是远低于中国的，中国人非得要有自己的房子，在西方很多发达国家都是租房子，甚至是在一个城市区域，比如说在纽约，在曼哈顿生存不下去了，会去别的地方。但是中国不一样，中国对房子的需求很特别，所以就带来了中国房地产产业剧烈的增长。这种剧烈的增长背后有很多原因，有很多助推。到了今天以后，你会发现房价飙升了，飙升到确实是影响民生，影响稳定的状态了，所以就带来了一轮又一轮的调控。但是这个调控好像效果又不佳，我觉得这个确实是需要大家的思考，尤其是媒体的正确引导。

【主持人】：从1998年到现在12年的房改，政策根据房价的持续上涨有一些调整，大家有一种感觉，政策都是短期性的，缺少一种长期的，长远的规划，比如说接下来房地产会面临一个新的时机，这个行业有哪些比较好的架构呢？我想听一下您的观点。

【卢铿】：我一直在观察每一次的调控，宏观调控就意味着宏观经济出故障了，结构上出故障了才调控。宏观调控跟微观调控不一样，微观调控可以直接的下猛药、急刹车，宏观调控是不可以这样做的，宏观调控一定要适时微调，而且一直是持续的。我觉得我们现在有时候用微观调控的方式在做宏观调控的事情，这样就带来了一些伤害。

中国房地产确实面临着整体信贷变革的到来，助推房价飙升有很多原因，这些原因的根源如果不看到，不解决，宏观调控是没有作用的。我觉得确实有一点像有人举的例子，水里有一个皮球，你非得按它，你稍微一抬手它就起来了，你就拼命的、使劲的按着它，这不是解决问题的办法。你要让球在那个地方稳定的话，你最好把水放走。宏观调控房价问题之所以不见效，原因许多，一个方面房价是被成本绑架了，成本里面的几个关键的因素如果没有下降，房价是下不来的，土地的价格、建材的价格、管理的成本、税费这几个大结构不但没有下降，反而上升了。其实作为开发商来说，无论是负责任不负责任，最关心的并不是房价多高，而在于有一个合理的利润空间。如果没有利润，他不会去做房地产。当房价飙升的时候，开发商一般都不会放弃那个机会，跟着往往上升，明明这个房子能卖一万块钱，我讲诚信，我卖八千，这个不太可能，企业是趋利的。解决房价的问题，我觉得首先土地供应量要够，所以我提出了一种理论，由于政府承诺了过量的保障房结构，比如说拿出60%的土地去做保障房的时候，这个时候商品房肯定会受到影响，这个道理很简单，现在已经出现了这种情况了，特别是二、三线城市地王又频频出现了。国家从总体上考虑土地的足量供应和合理供应，如果这个问题不解决，所有的问题都不好解决。

而且现在浪费很大，现在这个行业里面有一些政策是需要思考的。比如说人防问题，你要求开发商在地下室做防子弹的设备，我们做了20年了，地下车库的门可能是厚的一米，钢结构的，几个人才能搬得动，但是能防吗？现在的原子弹根本就不是这种炸法的，美国炸南斯拉夫大使馆的时候是从两个不同的窗户进入了同一个地下层，打在同一个房间里，你防不了的，但是这个钱要花，这个钱不该花的。

政府推了这么多年的精装修推不动，我相信全国范围内做精装修的开发商不到5%，但是造成的浪费就大了。因为你不做精装修，一定有二次装修，你要砸房子，会砸出很多结构上的问题。一个普通的家庭找一个普通的装修队伍，好多人根本就不研究房子的结构，这个地方要砸就砸了，但是那个墙是砸不得的。像这类的微观政策很多都需要改。

卢铿：房价会有波动 投资转向二三线城市

【主持人】：您的意思是几轮房价的调控目的都是为了遏制房价上涨，但是效果还不是太明显，一个是因为土地供应商的不足，还有一个是细节的规范具体的措施还有待于进一步的调控。

中央政府的决心非常大，包括温总理在各种场合都在说一定要把房价压下去，包括北京还刚刚出台了公积金贷款的政策，也是非常的严厉，您觉得房价会有波动吗？

【卢铿】：我觉得会有波动，决心是对的，方向也是对的，关键是方法，方法对不对是个很关键的问题。我刚才说了媒体的引导非常重要，比如说我那天看电视，看到了上海的某一个电视台说专家已经预测了，房价下来50%，银行也不会出问题，我觉得这样的话是非常不负责任的，非常容误导的。其实对银行会不会产生问题我们姑且不说，肯定会产生问题，而且会产生很严重的问题。关键是房价下降了50%真正的问题是老百姓继续买不起，北京房价太高了，降一半还是买不起。但是这个时候跟房地产相关的100多个行业都出问题，国民经济出问题了。有钱人也不会出问题，房价下来对于有钱人来说是好事，因为他相信未来的房价一定会涨上去的，不可能降下来涨不会去，一定会涨上去，因为土地资源越来越少了，人口越来越多了，家庭是不断的分裂的，以前是四世同堂，现在不是了，现在都是小家庭单独的过。

房价下来30-50%我们先不谈可能不可能，房价下来以后，一般的老百姓还是买不起。有钱人很高兴，自己的房子不动，我去想办法大量的买房子。我觉得会影响到中产阶级，中国的中产阶级也是老百姓，而且是一个非常重要的结构，我们的政策应该保他们，他们在这个社会当中是一个中坚力量。但是恰好可能房价的大幅下降伤及最严重的就是他们，所以这个要引起关注。

其实我觉得关键的问题不是说把房价打下去多少，而是不要让它继续的非理性的飙升，这才是一个问题。房价让它适当的调整之后，稳步、缓慢上升，这是一个必然的趋势。

【主持人】：您觉得以后会有一些小波动。

【卢铿】：对，而且这些波动会发生在不同的地区。现在一线城市已经出现一些波动了，投资的方向已经转移到二、三线城市了，二、三线城市现在已经非常明显了。