胡葆森是房地产圈里公认的“不走寻常路”。在前些年很多开发商争相奔走北上广深之时，老胡固守河南一省深耕；在这些年不少开发商纷纷转战二三线城市的时候，老胡已经在河南根深蒂固。

“十八年十八城”，老胡用十八年的时间，在河南十八个城市都有自己的项目。

不同于万科的全国性布局，老胡的建业走出了一条别具特色的区域化发展之路，并且在2008年金融危机的背景下成为唯一一家登陆香港主板的房地产公司。用他自己的话讲，“一个企业最重要的是在制订自己的企业战略的时候审视自己的战略资源，哪个市场哪个城市最适合”。

加之，早年在香港工作的经历和多年房地产行业的摸爬滚打，胡葆森对于市场规律的把握和调控的理解也更加透彻，他坦言，“这次调控的周期可能比较长，企业要调整好心态”。老胡认为，自己的区域化发展经验是可供借鉴的，也为广大的中小企业指出了三条出路——

2010年11月8日，全国人大代表，中房协副会长，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森作客搜狐焦点高端访谈栏目，就宏观调控的影响，房地产行业长期制度建设，建业地产独到的区域发展经验，以及中小房地产开发企业的生存策略等话题展开讨论。

时间：11月8日

地点：北京

嘉宾：全国人大代表，中房协副会长，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森

以下为访谈实录

胡葆森：本论调控是长期行为 可能持续1-2年

【主持人】：欢迎收看本期的高端访谈栏目，本次非常荣幸邀请到全国人大代表，中房协副会长，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森，胡总来到现场给我们做一个独家的访谈，我们想问一下胡总关于市场和政策调控方面的话题，经过08年这轮调整之后09年市场有一个很大的爆发，到了2010年初也是房价有一轮快速增长，那时候两会的提案方面很多都是关于控制房价方面的，随后4月17号新的国十条出台到9月29号第二轮调控政策，您怎么看这两轮调控的效果？

建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森

【胡葆森】：08年国十条再加上有全球性的金融危机，房地产经历了长达将近一年时间的低潮，令人意外的是09年下半年出现了出人意料的反弹，反弹的幅度比较大。反弹的幅度大超出了政府包括决策层面的预期，房价上涨过快的城市不是原来的我们大家熟悉的几个一线城市，包括一些二线城市甚至有些三线城市像包头、呼和浩特房价一天一天往上上涨的速度比较大，这种情况引起了决策层的注意。

今年4月17号大家都知道颁发了新的国十条，意图很明显，控制房价上涨过快，再一个改善市场供应结构，原来一直说的这两年开始在做的保障房的供给不断在加大，但是在市场上的比例还不够大，这次一个是控制房价上涨过快再一个改善市场供应结构，增加保障房的数量。当然9月29号又出现了第一轮的措施效果还不够明显又接着出台了按揭二套房、三套房明确的限制，意思还是控制消费带有明显的投机包括投资性的需求，现在看来效果还是非常明显的，十月份以来大中城市的房价从成交量明显的萎缩到现在房价开始一定程度下跌，应该说中央的调控政策收到预期的效果。

【主持人】：您预计到年底这段时间里市场会跟着做一些反应和调整吗？

【胡葆森】：我预测这次调整不是短期性的，我们中城联盟在上个月月底在成都内部开会大家对这个形势进行了一个分析，请了一些专家，拿到全国性的数据，得出的结论，我们房地产商一个要对形势要有一个清醒的判断，不要认为这次中央的宏观调控就是一个短期行为，中央调结构也好控制房价上涨过快也好包括让消费者更加理性投资也好，这个是长期的主张，调控行为也是一个长期的主张。我们判断这个周期这次可能比较长，有可能是一年两年这样一个周期，不像过去经常是大家想的可能是一年但实际半年就过去了，这次可能时间会比较长，对于房地产开发商一定要清醒认识到这样一种形势，最终要调整好自己的心态，找好自己在市场中的位置，调整自己的战略方向，理性地投资，另外配合中央这次宏观调控的各项部署。

【主持人】：您觉得针对信贷方面的调整尤其对二套房、三套房限制比较大，另外一方面在保障房方面有加大，对商品房会不会有一些冲击？

【胡葆森】：是有一些冲击，任何政策都带有两面性的效果，我觉得这次主要还是市场的结构目前还不够理想，比如什么时候理想了，我在两年前就问过建设部的领导，他们说当时还说不出来一个具体比例，现在基本上能说出一个具体的比例来，比如希望保障房初步占到30%，现在比例到不了，现在可能在10%左右，还有一些隐性模糊地带的保障房，我觉得现在从10%—30%需要一个过程，这个过程期间短期来看局部来看不一定合理，但是市场从不合理向合理过渡的阶段就是像商品房某一个阶段受到一些挤压，我们要正确理解和对待。

【主持人】：企业是不是要过多参与到保障房的建设当中来？

【胡葆森】：政府对于保障房的建设从各地政府采取的措施不一样，有些招标，有些干脆地方政府组织自己的国有控股甚至国有独资的公司自己亲自去搞了，关于保障房的建设我看现在全国也没有打算用一个统一的方式去做这件事情。现在就我了解到的全国各地保障房建设的形势还是多种多样的，当然有很多地方也是鼓励开发商参与到保障房的开发建设中去。我们作为企业也在河南积极参与，包括我看到的万科在北京在南京都在积极参与，甚至大规模的参与保障房的建设，这都是一件好的事情。

胡葆森：市场的归市场，保障的归保障

【主持人】：我之前08年采访的时候您说每次政策出台都有应对性，应对短期的市场波动，房地产发展十年还多，可能缺乏一种长期的规划对这个市场怎么样能够健康发展，您觉得这两年的调控有往这个方向发展吗？或者这种理想中的行业长期发展规划应该是什么样的？

【胡葆森】：首先概括地讲，中国的房地产行业你说到08年，那时候想的确实还是一个新兴产业，不足20年的历史，整个行业历史比较短，无论从政府还是金融机构包括开发商自身也包括消费者都不能算是太成熟，而且在这个过程中这种利益各方的主体坐下来一块儿讨论事情机会比较少，所以我总的一个评价就是基本上是各说各的，金融部门说一套自己的观点，经济学家也说一套自己的观点，开发商也说一套自己的观点，消费者当然也有自己的观点，所以这些观点很少放在一起让我们经常讲的市场的主体坐在一起讨论事情。

这两年我也看到，无论是中央决策者还是责成建设部牵头单位不断找学家学者找开发商甚至找一些中介机构代表消费者开始考虑一些问题，现在看来整个形势朝着更加理性的乐观的方向发展。

现在中央的决心或者说方向是清晰的，就是一定要加大保障房供应，只不过我们原来看到当然也不大好直接说出来，过去的几年政府在保障房建设方面是缺乏的具体的措施，投入也不够，于是过去的几年所有购房者的购房行为都赶到市场上去了，这样变得原来应该由保障房来解决的消费者现在也推到了市场上，所以就出现了市场长期不和谐的声音。现在应该说从政府还有市场都意识到这个问题了，政府这几年无论是中央政府还是地方政府采取各种措施加大保障房。一个理想的局面未来我估计还需要三到五年时间，让那些真正享受保障房福利资助包括各种政府的我们叫改革开放的利益能够分享到这些利益的受到需要保障的那些人群，我们经常讲市场的归市场，保障的归保障，这是一个很清晰的方向，这应该基本上是共识，市场的归市场，你不应该想着保障房，你就到市场上买房，应该享受保障房的当然也就两个选择，首先去享受政府的保障房，这样一来市场不和谐的声音就下来了。