新“国八条”与房产税试点的出台，将地产调控的压力由中央传至地方

财经国家周刊报道突如其来的新“国八条”让三次调控从猜测转为现实。

1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出楼市调控八条政策，被称为新“国八条”。此次新政策在问责地方政府、信贷税收政策、土地供应和保障房建设等方面，均有不同程度加码。

震撼不止于此。一天后，1月27日晚间，重庆、上海同时启动房产税试点方案。

两地方案各有侧重，前者主要针对高档住房，而后者瞄准市场增量。多位接受《财经国家周刊》采访的业内人士表示，沪、渝两地，恰为一、二线城市的代表，若房产税试点成功，很可能在多个重点城市推广。

1月27日，在重庆市政府召开的房产税试点新闻发布会上，市长黄奇帆表示，重庆试点主要是配合新“国八条”，“是对国务院调控政策的贯彻和呼应”。

接近重庆市政府的人士透露，此发布会原定于1月25日举行，后延期两天，而新“国八条”恰在此期间推出。是时间上的巧合还是一种默契？

而新“国八条”中，首次要求地方上报新建住房价格控制目标，这已不同于此前由住建部主导的“限购”和“约谈”，而化为具体的数字要求，地产调控的压力由中央真正传至地方。

新“国八条”背后

1月26日晚，远在瑞士小镇达沃斯开会的潘石屹第一时间在微博上称，新“国八条”突然出台“太给力了”。

政策的突袭毫无征兆。1月份，多家房企基于2010年牛市，纷纷上调2011年销售目标。如富力地产（02777.HK）将原先360亿元目标调整为400亿元；龙湖地产（00960.HK）目标定在400亿元；恒大地产（03333.HK）更是将数字定在700亿元，较2010年增长38.8%。

房企的乐观背后，显然对调控新政并不知情。

接近国土资源部的人士透露，政策的调整在2010年底即已开始。2010年12月27日，国务院下发《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》，“要求在两会前及期间，严控地王出现”。

浙江省国土系统知情人士对《财经国家周刊》记者透露，“省办公厅1月13号转发了这个文件，两会期间出现地王会很难堪，怕被炮轰。”

政策潜行之际，各地楼市正快速上扬。1月25日，DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧表示，2010年最后几个月，住宅成交颇为迅猛，12月份北京市住宅成交量达到了近170万平方米，成为全年成交量最高的一个月。“而纵观全国主要城市，四季度的住宅成交量基本上全部大幅超过三季度。”

链家地产统计数据显示，1月份的前25天，北京二手房的成交量为17776套，比去年同期上涨了约84.5%。“成交量上涨非常快。”链家首席分析师张月说。

与此同时，全国工商联房地产商会一份报告指出，2011年中国房价仍存一定上涨压力，“因此今年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉”。

新“国八条”出台前一天，何衍钧对《财经国家周刊》表示，2011依旧会是一个博弈之年。“住建部扩大限购令，我们认为这只是一个前奏，是否有更严厉的政策继续出台，这是2011年留给我们的一个悬念。”何衍钧说。

仅过一天，悬念便告揭晓。

多数业内人士的解读是，新“国八条”既成为之前政策的延续，又有不同程度的加码。针对地方政府、土地供应、信贷政策及购房人，均有明确的规定。

如信贷政策方面，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。此变化距离“国五条”规定的五成首付仅有3个月，力度空前。房地产高级经济师章林晓认为此条最有杀伤力，“10%的杠杆率，相差很大。”

新政对二手房的冲击也很明显，购房5年内转手，要按全额征税——这将直接影响到各类改善型需求。张月透露，1月25日，链家地产曾与北京11家银行举行闭门会展望房贷市场，“多家银行行长把个贷市场的基调都转型为收紧”。高涨的成交量让相关机构对政策有所预期。

供地仍然是缓解供给之困的根本手段，对此，新政提及“商品房供地不低于前2年的平均供应量”。2010年，全国房屋新开工面积为16.38亿平方米。

“限购”也首次以行政命令的方式出现，“国八条”明确提出，在主要城市拥有2套及以上住房的家庭不得再购房，这意味着所有几乎省会城市都将纳入“限购”体系。

而不少业内人士对《财经国家周刊》记者表示，此次新政的要害所在，是将地方政府的责任具体量化。“国八条”明确要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。分析人士认为，此规定不同于以往空泛的追责，也不同于此前住建部主导的“约谈”，地方政府将很快出台细化政策以落实调控。

房产税真容

新“国八条”虽来势汹汹，但并未提及房产税。而其出台仅1天后，重庆和上海双双公布房产税试点细则。

重庆的发布会开始于晚上8点，市长黄奇帆亲自上阵，详解房产税试点缘由及内情。不足20分钟，新浪微博上关于房产税试点的讨论就已超过130万条。

重庆房产税征收范围为主城九区，而非全部40个区县；在征税对象上，独栋商品房征税包括增量和存量，而新购高档房及外地二套以上购房则只针对增量房；而税率依照价格分别为0.5%、1%和1.2%。按重庆市政府测算，2011年税收可达2亿。

上海方面则低调得多。与重庆不同，上海的征税对象全部针对增量房。上海市民的新购二套房、外地居民新购房，均为征收对象。税率则按价格区分为0.6%和0.4%。有分析人士说，按新“国八条”的限购要求，已经有两套住房者，不允许购买第三套房，因而此番上海针对增量部分征税，则可能所获甚少。

自房产税一词浮出水面，口水战始终不断。初期争论集中在房产税是否可抑制高房价上。后期则演变为其能否代替土地财政。渝、沪两地此番试点，对外口径颇为一致，即房产税试点与抑制高房价无关。

中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，上海房产税将从人均60平米起征，短期内将对上海大户型成交造成影响，但预计房产税效果将在半年后被消化。“对上海房价不会造成什么影响。”

“对房价有一定的收敛作用，但这不是一锤子买卖。”黄奇帆在1月27日的发布会上说。但他同时表示，“重庆是在配合新国八条进行试点”。

试点日期选择在1月27日，在分析人士来看也别有深意。《财经国家周刊》记者1月中旬便赴重庆调查房产税进展，得到的消息是，重庆市政府原本要在1月25日召开发布会。但最终延后两天，其间，新“国八条”出炉。

黄奇帆对此的解释是，“首先昨天国务院出了措施，我们今天出是贯彻和呼应。”另一原因则是，此前盛传房产税只针对增量，恐慌性购房开始蔓延。“该出手时就出手。”黄奇帆说。

抢购风潮在上海更为严重。易居中国一位分析师透露，新“国八条”出台次日，上海多区的房地产交易中心均人满为患，楼市掀起一波抢购高峰。

中国房产信息集团统计数据显示，截至1月23日，上海新增商品住宅的供应量仅32.18万平方米，成交量却达到76.85万平方米。其中1月17日当周，仅有8.04万平方米的新房源，成交量不降反升，成交24.06万平方米，供求比约为1:3。

中国房产信息集团分析师薛建雄称，正是房产税传闻刺激了短期购买力集中释放。

1月27日晚，世联地产（002285）董事长陈劲松在微博上说：两市房产税特点之一是，对新购房征，已购不征，对其他城市的示范作用就是快买房。

而黄奇帆针对此种疑问表示，启发别的城市居民赶快买房只是投机心理，但买不买关键是购买能力，“买不了的人不会因为这个政策而买房”。

有分析人士说，沪、渝两地既为一、二线城市代表，又有沿海内陆之别，是为将来全国铺开打好基础。黄奇帆也表示，“重庆是内陆城市的代表，如果成功再推广，是有基础的。”

2011新变数

仅仅一周前，多家房企尚沉浸于2010年的好业绩中。但三次调控大幕瞬间拉开，令2011年房地产市场横生变数。

万科在给《财经国家周刊》的书面回复中表示，与2010年前两拨政策相比，除更严格的信贷和限购制度外，很重要的一点是，“落实了地方政府在住房保障和稳定房价方面的问责机制。”

多家房企人士对《财经国家周刊》记者表示，新政的目的在于巩固和扩大前期调控的成果，继续遏制投资投机性购房。“在供需关系的推动下，相信市场将向更有利于购房者的方向转变。”万科总部人士表示。

多家投行均在第一时间对调控新政做出解读。

中金公司分析称，新政策体现了当局抑制房价快速增长的决心。将使短期内房产销量下降。2011年第二、三季度市场供给增加时，房价将会有所调整。

摩根士丹利则认为新政将改变房地产项目的定价机制。“为了实现地方政府制定的目标，高售价的项目的预售审批将受到最大的冲击。”

万科的判断与此类似，“产品结构、经营策略符合政策导向及市场需求的企业所受影响将相对较小。”万科上述人士说，目前万科90%的房子为140平米以下的普通住宅。

但何衍钧认为，“限购令”的蔓延，对高端住宅也未必不是利好。“购买人群在只能购买一套房的限制下，必然会选择较为高端的物业以一次到位。”

与住宅市场的风声鹤唳不同，商业地产依然游离于调控之外。不少从事商业地产人士均措辞乐观。“商业地产过春节。”1月27日，亚太商业不动产学院院长朱凌波在微博上写下这几个字。

德意志银行分析报告也称，将看好商业开发商，因其面临的政策风险较小。

在1月25日的采访中，何衍钧表示，2010年是中国地产的转折之年，“很重要的原因是，许多开发商开始转型商业地产。”基于住宅市场的不确定性，他认为商业地产才是中国房地产业的未来。