软装配饰 潮流设计 家居风水 行业资讯 智慧生活 五金行业 陶瓷卫浴 装修攻略 产品导购

轻轨线开通"惹"火亦庄

达夫 达夫(好居网用户) 4791天前 / 阅读 :

今天论坛题目是轻轨线开通惹火亦庄。亦庄区域本来就是富含价值的宝地,通过轻轨开通,以及未来地铁12号线开通,以及轨道交通,各种方便的交通方式的开通,可能会给亦庄这块区域带来什么样的变化?

【主持人】:各位搜狐的网友大家好,欢迎来到我们搜狐焦点,今天我们把目光聚集在亦庄,聚集在我们即将开通的亦庄线,我们来解密这条幸福生活线。

今天我首先介绍一下与会嘉宾,参与论坛的嘉宾:首先是融科卓越营销总监索颖女士

米拉Village营销总监高博先生

中信地产营销管理部副经理梁丽红女士

合生世界村(论坛新闻)策划经理杜辉女士

今天来的女士比较多,说明我们的话题特别适合于生活。因为女性是一种生活的象征,是对世界更加关爱的一种象征。我是搜狐焦点新闻主编,下面这个论坛由我来主持。

今天论坛题目是轻轨线开通惹火亦庄。亦庄区域本来就是富含价值的宝地,通过轻轨开通,以及未来地铁12号线开通,以及轨道交通,各种方便的交通方式的开通,可能会给亦庄这块区域带来什么样的变化?我们都在拭目以待。对于亦庄这个区域来讲,我觉得这个区域热点持续了整整一年,有关于它的区域持续得更早,亦庄区域很早被定义为北京最适合居住的区域之一,但是一直被称为价值洼地。为什么出现比较矛盾的结论呢?我想请各位来给我们首先解读一下亦庄的这两种不同的定位方式,所表示的它的什么含义?首先请索颖女士先讲。

融科卓越营销总监索颖

【索颖】:

其实融科自2008年进入到亦庄,到现在为止有两年时间,刚开始进行第一个项目开发之时,确实对亦庄区域进行了深入的剖析,大家认为亦庄区域其实体现出了两个比较突出的特点:一个是认为亦庄是宜居宜业的新城,第二个是认为亦庄尚处于价值洼地,凡是了解亦庄的人觉得它的价值没有完全体现出来。其实这是有一定原因的。亦庄真正的发展,大家认识的亦庄,是从2004年开始的,那几年区域集中入市的项目比较多,而且它是以相对比较集中的,特点比较统一的物业形态出现的,当时亦庄涌现了很多的独栋别墅,或者联排,包括一些叠拼产品。这种相对低密度的产品,给人带来的生活品质感是不一样的,为什么说是宜居的,就是从产品形式上,以及它带给客户居住体验上来讲的。

另外亦庄的快速发展有产业带动的重要因素,作为国家经济技术开发区,北京市唯一的经济技术开发区,对所有入区企业还是提供了很多的优惠政策,扶持了很多的企业。企业的进驻对于整个区域来讲就是提供了大量稳定的消费人群,而这些人群正是高素质、高文化水平,高收入的群体,这些人群配合住宅物业的开发共同体现了亦庄区域相对国际化的氛围。

另外谈到价值洼地的问题,从04年之后,相当长的一段时间内亦庄的声音慢慢的降低了,也确实因为那个阶段亦庄新开发的项目相对比较少。大家开始慢慢在去寻找关于亦庄的一些发展的情况。记得08年召开奥运会的时候,地产界人士探讨过北京城区的后续发展方向,当时有一句话叫奥运之后看南部区域,南部区域看亦庄。为什么说它是价值洼地,因为亦庄不同于南城,南城给人的感觉,包括现有住宅品质和配套氛围,稍有欠缺。但亦庄确实不一样,亦庄是一个全新规划的区域,在政府规划初期对它整个交通路网,整个产业结构做了战略性的规划。它是不同于南部区域的,而且亦庄所处的位置是连接天津的京津塘高速的东南门户,是环渤海经济战略中的重要支柱,其重要的经济地位和战略地位,也决定了亦庄价值的不同。

某一个时间段纵向看整个房地产市场价值的体现,大家会发现全北京市东部、西部、北部和南部同样环线的区域内,亦庄区域的整体价格表现是相对比较平稳的,市场空间较大,而该区域本身具有相对强劲的自身发展的潜力,潜力在于它的交通和在环渤海经济圈发展的重要的位置关系上,因此亦庄确实具备价值腾飞的良好基础。

随着北京的快速发展,吸引了越来越多的高素质人群进驻,为了确保整体市场发展的均衡,国家会进一步强调多中心的区域发展格局。什么样区域具备吸纳人才的能力?在于该区域是不是有足够的产业群设置,是不是有足够好的交通配套支持,亦庄是具备这个条件的。截止到目前,亦庄区域内的入住企业已经达到2300多家,世界500强企业有68家,区域内集聚了众多的高素质人群,而且亦庄正在凭借着良好的政策条件和区域环境,吸引着更多产业和企业的入住;同时,亦庄即将于12月28号开通的L2轨道线,将极大程度的拉近亦庄区域和整个城市中心的距离。快速轨道交通的完善,使得亦庄区域具备了让大家能够居住在亦庄,工作在市中心的条件,而且在亦庄区域体验到很好的生活方式。对于绝大多数客户而言,更希望选择地铁沿线的房子,这样我可能宁愿失去一些距离的远近,但是我们换来的是时间的节省。从融科钧廷项目所在的区域驾车到CBD只要25分钟的时间,其实是相当便利的,但对于很多客户刚听到项目区域的时候感觉似乎有一些远,但正是基于便利的交通外部环境,使得我们有可能用相对远的物理距离,换来了更节约的通勤时间。其实,亦庄区域的价值确实还没有很好的发挥出来。2010年市场上听到和看到的更多的还是通州新城的规划,包括大兴区域的强势发展,因为当时这两个区域的拿地炒作的热度还是比较高的。其实早在2007年,国家就曾经提出过重点发展三大新城的规划,当时亦庄新城的发展规划是位于三大新城发展规划之首的,可能也是因为种种原因吧,周边通州和大兴的新城规划分散了市场对于亦庄新城潜在发展动力的关注。但这并不代表它不值得关注,2011年市场应该会转向关注亦庄,因为亦庄有很多大型配套设施得到了进一步完善,产业规划得到了进一步的落实,包括2011年亦庄区域将有大量的居住项目的开发和集中入市,所以2011年伴随着轻轨L2号线的开通,亦庄的声音一定会惹火整个市场。

[page]

【主持人】:谢谢索总,我听您的意思,亦庄它的潜力实际上正在从宜居一个点,向更多的点释放出来,正在发掘出价值洼地的实际价值,它的潜力还是很大的。高总您怎么看这两个点?

米拉Village营销总监高博

【高博】:我认为整个亦庄片区之所以前段时间会比较冷,是因为第一居住区基本上所有的项目全部都销售完毕的,现在提的大亦庄,主要说的第二生活区,包括亦庄现在在搞的大的公园,湿地公园的建设。中信新城(论坛新闻)也是离湿地公园最近的一项。我们城际开通对亦庄价值提升还是有一个非常大的提升的。之前亦庄给人最大的感觉是跑车,和其他的居住区有最大的不一样。当然现在随着亦庄人口不断的在增加,企业不断的在进入,包括整个城市的规划,各方面,包括马驹桥第二生活区的延续,现在的亦庄现在来说拥有的车辆也是越来越多,城铁开通正好弥补了整个对于唯一的交通上的不足,我认为城铁开通以后肯定会对整个区域带来巨大的提升。

现在北京市倡导绿色出行,而且北京市规划2015年到达北京任何一个地点,如果选择公交或者地铁出行,基本上一个小时到达了。我认为12号线开通,对于整个项目,包括融科,包括中信新城都会有非常大的提升。

对于价值洼地这一块来讲,整个马驹桥片区可能和当时的亦庄第一生活区还是有一定距离,现在所有购房者提到亦庄会有什么样的感觉?亦庄整体的感觉不会像回龙观。比如咱们现在提住宅项目,提回龙观的话,大家会认为这只是一个标准化的住宅项目,不会觉得它有多高的品质。而亦庄恰恰不是这样的,亦庄从建立伊始,最开始这些项目都给人非常小资的感觉,而且吸取了它所在这个年代基本上最好的设计理念,包括亦庄所有的项目,园林景观做到北京同区域项目里面做得都是比较不错的,这个跟亦庄传统是有关系的。如果说以前我们可能觉得亦庄比较贵,为什么?因为当时大兴、黄村、包括通州新城那会儿相对价值没有亦庄高,卖的价钱相对便宜。现在随着北京大力开发黄村,大兴县,包括通州新城规划之后,好像觉得亦庄现在并不是卖房子,而且现在感觉亦庄这个价钱和这个品质出现了价值洼地。我是这么认为的。

而且这边从生活的居住性和便利性来讲,我觉得比通州新城或者大兴黄村,我觉得还是有一定的优势。而且它最主要的一点之前在别的论坛说过,咱们这边有真正的就业的。不是光住一个居住,像回龙观,天通苑(论坛新闻)只有一个睡城,我们亦庄有世界五百强的企业,而且马驹桥是北京最大的旅游基地,集工作、居住为一体的产业基地,我们是有基础的,不像很多居住区,仅是为居住而居住。我们是为了能够不断居住得很舒服,而且能够达到非常平衡,自给自足的生活理念。这个东西在将来还是缓解交通拥堵这件事情,也是说就近就业这个问题。我们觉得亦庄和马驹桥片区,包括大亦庄优势还是很明显的。

【主持人】:梁总您的项目紧捱着南海子公园,那是实实在在的价值洼地,非常高兴您占领了这个洼地,您怎么看待这个洼地里面蕴含的具体价值,整个亦庄区域里面所能带给我们的所有的这些企业项目,能给我们带来多大的升值潜力?

中信地产营销管理部副经理梁丽红

【梁丽红】:首先感谢高总刚才植入我们项目广告,中信新城大家刚刚得知这样一个崭新的名字,现在项目已经在建设。位于南海公园的东北角,是属于一个生态区中间的一部分,整个一起规划的,是属于住宅这一部分。南海子公园作为北京城南计划的一个重大的生态工程,作为一种启动工程,今年在9月26号已经有一部分对外正式开放了。这个公园相当于什么样的概念呢?用一个比较来讲的话,它是相当于四个朝阳公园大,这个公园在政府定位来讲,定位于北边的奥林匹克公园相媲美的一个公元,北有奥林匹克公园,南有南海公园,地位是起到这样一个地位,它的规模也是达到这样一个规模。对于整个南城片区来讲,改变了南城无水无绿地的局面,政府为了南海公园的建设开通了一条大羊坊快速干线,年底要通车,快速干线直接从二环直接到南海子公园,也就是到了中信新城,只需要十分钟的路程就已经可以到达二环。从政府层面已经给了我们非常大的地区,公园非常利好的支持。作为南海子公园唯一的项目中信新城,也是现在亦庄核心区的唯一住宅项目,它占据了先天独厚的优势。

光从公园这一点上来讲,我们这个项目包括它给亦庄地区,包括它给大兴地区又带来了一种未来可能会颠覆片区的居住体验的一种机会。它的价值正在释放,未来它的价值不断像现在朝阳公园,像现在奥林匹克公园,它释放的能量将是无限的强大。现在像奥林匹克公园周边的住宅,像朝阳公园周围的住宅都是高端的住宅,南海子公园旁边中信新城是唯一一个住宅,那么它的这种唯一性,稀缺性,显得更加突出,我相信也不仅是给我们中信新城一个项目,包括整个亦庄地区,整个片区都带来非常大的福音,这是一方面它的价值的所在。

从价值洼地,还有整个片区的规划,它是一个国家级的经济开发区,从一开始建立这个开发区开始,它就是定位于国际性的,它的规划是具有国际视野和前瞻性的,所以看到高总,索总说的非常宜居,宜业,是一个低密,很舒适的区域。这个区域可能以前因为它的交通的原因,因为它的分区管理的原因,可能稍微对北京人来说是有一点点神秘的,可能很多人没到过亦庄,不知道亦庄像国外一个城市的地方。随着交通,亦庄轻轨线的开通,它的面貌会更多的呈现给大家,它的价值将会得到更多的释放。随着南海子公园继续建设和开放,我们中信新城将会为更多的置业者们带来更多的居住的体验,它将被更多人所知。在未来的规划里,还有更多的轻轨,包括M12号线,包括大羊坊快速干线,都是为亦庄增加它的价值有力的支撑。

【主持人】:让我们不仅对自己这个项目规划了很好的前景,也对整个区域规划了非常好的前景。第一个点是宜居,整个南海子片区的建设,改变了整个对于亦庄区域的看法,海子其实是有水的,海子蒙古语水泡,水泡导致的湿地,现在没有水,我们要恢复这一片区域,对于整个亦庄区域的改变,我想是非常的巨大的。另外5号线,轻轨,还有M12等等,交通也更加便捷了,这么多线聚集起来,我们价值洼地的潜力会越来越大。杜总,怎么看待这块区域的升值潜力呢?

合生世界村策划经理杜辉

【杜辉】:我们08年拿地到现在也是两年多的时间了,而且我们是邻居,我刚到亦庄的时候,最开始我对亦庄确实不了解,进入到亦庄那边对周边的环境,包括去亦庄所谓的第一生活区看的时候,整个环境,包括给人的感觉亦庄唤起了某一个区域确实很宜居的,包括后来其他项目同事在那边,包括顾客过去也会有一种震撼,亦庄原来是一个很不错的城市。现在随着亦庄整个资源的饱和,居住地不断的变大,现在上的一些新的上量的新房已经很少了,梁总已经拿走了一块宝地,大部分都在倡导第二生活区,整个亦庄开始往第二生活区开始发展。现在也包括很多企业也过去了,也非常看重这块地的前途。现在来说第二生活区,它的土地也已经非常稀缺,整个人文、配套方面、环境方面相对于商务紧密一点,也做了非常大规模的配套,包括做主题公园,包括做会所,包括十万平米的商业,也是想着说能够为亦庄所有这边不管是宜居的,而且它是现代的,它是国际化的,为亦庄整个产业定位是一致的,我们想说这个项目到达这个地方,能够给这个地区带来很大的变化,其实居住亦庄的人群是很高端的,很多世界五百强的企业,包括一些购买的客户,我们希望改善这样一个局面。它的价值在我看来不是说多么凸现,逐渐从配套,包括现在的交通,可能一个交通对于一个区域来说,就像当年八通线改善整个通州一样,现在马驹桥第二生活区就是亦庄新城,亦庄新城正在崛起,不同于原先通州那边居住密度很大,亦庄人口少没有那么多,可能舒适性、各方面会更好。包括最近出来的南海子公园,环境方面的,政府加大力度发展南城,发展亦庄计划,未来我觉得交通,企业,政府投资下的力度都会对这个区域,对它的明天我还是比较看好的。

【主持人】:说得我们真的想去亦庄再买一套房子,可惜政策买不了了。我想很多人会后悔,为什么早没有在亦庄开房子呢?很多开发商很后悔,为什么没有早在亦庄拿地呢?不过没有关系,我想会有更多土地会入市,有人问任志强现在应不应该买房子,任志强说如果买得起最好买,买得越早就越早受益,如果买买得越晚房子越好,因为我们设计理念在进步,会有不断新产品开发出来,中信新城抢到一块宝地,可能未来还有更好的项目超过他,这一块还是潜力的问题,这是一块拥有巨大潜力的宝地,未来很多项目值得我们去做,去开发。

亦庄不仅仅是一个小的区域,它是一个大的,相当于一个新的城市的概念,可以认为它是大的城市综合体,北京市的规划,从04年、05年开始规划两轴两带多中心,使钟摆式的运动给北京带来的交通压力能有所缓解,当然现在好像没有缓解,好像很严重,但是这个目标是这样的。所以我们要建立一个新城的时候,要把这个区域不仅仅是一个睡城,我们要就业,我们要有工作,我们要游服务,基础设施,教育,医疗,各种资源,交通都应该有。最好的区域,按照国外的标准,15分钟步行圈,15分钟所有的事情都解决了。

我想亦庄这个区域作为这么具有规划先进的理念,在这种城市的综合开发上,现在的发展究竟到了什么样的程度?能不能达到我们所理想的15分钟生活圈,或者什么时候能达到解决所有问题的一览的解决方案的这种程度呢?索总您谈一下

【索颖】:我觉得08年开始做亦庄的项目,对于亦庄变化感受特别深,08年来的时候,它的产业和住宅偏多,但配套方面可能有一些欠缺,大家如果真的想购物,买比较多的产品或者去商场的话,可能必须要走东四环才能找到相对齐的产品。而现在不一样了,今年11月14号的时候沃尔玛已经开业了,比较大的旗舰店在亦庄落户,从目前办卡客户有五万之多的会员,已经将要在这个区域消费,已经解决了大家基本生活需求的问题。

另外从长远来看,商业地段的完善,一定程度上不光改变大家所讲到马驹桥配套问题,可能更多大亦庄配套问题,无论大家怎么定义第一、第二生活区概念,目前亦庄没有品牌知名度,或者商品知名度比较高端的商业。商业地段完善之后,这是大家基本生活的保障,15分钟应该没有什么问题。

轻轨L2的开通,让所有第一生活区,第二生活区距离也就拉近了,区域内部联动性会更强,为什么很少提第二生活区。因为它已经不准确了,因为亦庄新城是个整体规划的状态,所谓的第一、第二可能是一个时间先后顺序的问题,但从后期长远发展来看,原来的核心区域的发展已经受限了,因为土地供应比较有限。整个亦庄新城规划往南,往东往西去发展,包括梁总是西环以西发展。未来客户应该选择最理想的居住区,原来这个区是没有住宅配套,或者是很少,但经过几年发展之后,就像您说的来了很多品牌开发商,大家对于产业规划有比较高品质的要求,大家对这个区域改善应该是巨大的,对城市建设规划贡献是巨大的。当区域项目出现的时候,你会发现这个区亦庄的产品品质会让大家耳目一新,大家会感觉马驹桥已经不存在了,而是亦庄整体核心区逐渐形成了。

【主持人】:给我规划了一个美好的前景。高总最早提到城市综合功能,或者亦庄区域综合功能的。

【高博】:因为我们本身项目就是一个综合体。

【主持人】:请您结合这块区域谈一谈,这个区域它需要一些什么样的物业类型?肯定是互相配套的,城市综合体或者其他的这些住宅、商业,这个区域里面目前来讲最薄弱的是哪一块,应该重点发展哪一块?

【高博】:一开始我没说我这个项目,关于米拉小镇(论坛新闻)的项目,米拉Village,我们一共才五万多平米,但是除了有精品70年产权小型的小公寓,现在公寓这个词让50年产权都说烂了,我一般不爱说公寓。除了有70年产权小户型之外,还有两万七千平米商业配套,当时拿这块地,我们城面进驻马驹桥片区,也是看到了马驹桥升值的潜力,进驻之后跟领导沟通,领导希望我在这个项目能够用心去做,能够满足现在叫第二生活区一些基本配套。因为在现在这个区域,为什么会有价值洼地呢?因为它很多商业金融的配套不是很完善。比如我们第二生活区,要想找一个大的饭店,品质比较好的饭店吃个饭可能很费劲。包括你要想购物,需要走很远,即便沃尔玛进驻,离马驹桥片区开车需要10几分钟的车程,不是很方便。我们项目包括建设了大型超市、写字楼、酒店和一些大型的餐饮,这是我们前段时间开展一次招商会,可能您的手下也去过,您可能也知道。我们当时开展了一次招商会,也不算招商,我们就是推荐马驹桥,我们将来有可能会进驻这个商业类型,把所有的商业合作伙伴,进行一次交流,充分的交流。我们项目在上市以后,也引起了周边几个项目,像天鹅堡(论坛新闻),是一个别墅项目,没有任何的商业配套。当时也是对天鹅堡价值提高也是起到了很好的推动作用。我们两万多平米,满足马驹桥所有县里的商业空白,超市、家电卖场、写字楼、酒店和餐饮,我们想满足这些以后,对于马驹桥这个片区来讲,至少15分钟您说的步行起码可以到达的。当然中信新城也有自己的规划,我们有不管了。

[page]

【主持人】:我去过南海子那一块,前天去过,当时看那块的发展各种配套设施我感觉还不是能达到我们理想的这种15分钟的生活圈的这种概念,不知道这块规划起来之后,这块的配套会怎么样?

【梁丽红】:可能您之前去的民族园那一代,亦庄现在规划是很清晰的。西部都是一个生态区,东部是一个核心生活区,他们俩的距离是非常近的,只过一个河可以穿越两个天地,您只到了生态的天地。所以可以感受到两种,一种繁华,一种自然的氛围。现在的亦庄的情况,我说的核心区是完全满足15分钟生活圈的,现有的从商业、写字楼,还有刚才说的购物,未来有五星级影院也要开店,还有同仁医院多年前已经开业了,设施非常先进和完备的,包括学校这些都是齐备的。现有已经运作得非常成熟了,在亦庄里它的交通又非常便捷、通畅,不会存在堵车情况,15分钟绰绰有余可以到你任何想到的所在地。中信新城是规划170万平米体量的规划,将来的配套,也会有自己的大型综合的商业,还会包括学校,还有教育设施,这些都会非常齐备,也会为这个区域带来商业还有生活配套的升级。亦庄核心区已经五六年已经没有住宅的公寓了,我们这个项目现在的推出和以后每年都会推出每一期的产品不一样,将会对这个区域居住体验带来很大的颠覆性的体验。

【主持人】:是一个绝版的样本了。

【梁丽红】:对,希望能做一点贡献,为这块区域。

【主持人】:我们都期待着,杜总讲项目在马驹桥这一块,第二生活区是新规划的,新规划的理念肯定要比那边更好一些。我们在规划之初,我们怎么样考虑城市的综合朋友的?

【杜辉】:合生做房地产17、18年的经验了,最重要为客户提供非常好的生活模式,生活的方式,包括马驹桥这个区域也是。整个项目的规划也是60万平米,这么大一个体量的项目不可能做成纯居住的,只是说在这儿可以满足居住的需求,但也是综合考虑客户的心理或者购买的要求。包括刚才也说到可能有一个十万平米的商业,这个商业也会做成类似于开放、舒适的,也会引进一些大型的,能够满足整个亦庄所需要的业态。整个项目住宅这一块,现在整个推出loft产品,整个一层的底商,这个底商有日常的一些购物,或者日常一些小的需求基本可以在这个范围里满足。现在不说15分钟生活圈,可以5分钟生活圈,步行到楼下可以买到日常所需要的东西,如果有比较大的购物需求,有其他购物需求,可以到十万平米的shoppingmall去。如果你要健身,或者要休闲,整个可以说超五星的会所,现在所在的H期的产品,整个会所基本上明年上半年应该可以竣工,我觉得下半年应该是一个前期营业的问题,包括主题公园。现在想为客户打造的5分钟的生活圈,能够享受到他日常的一些需求,或者更高端的一些需求,都可以在这里实现。

亦庄现在轻轨通车了,25分钟直达国贸,以前不相信怎么可能有这么快,其实我们自己每天都再验证这个时间,每天上下班从市区到亦庄来回,确实25分钟时间,对于私家车客户完全没有问题。现在轻轨开通了,整个轻轨对另外一部分客户,可以通过公共交通来解决,整个拉近我们项目跟中心区的距离,可以享受到这个城市所有的繁华,以及又不是那么近的距离享受到这个居住区的舒适。而我们这个小范围的项目中可以满足他所有想到的一些需求,从企业角度来讲,真的为客户想他所能够想到的。当然可能会有这样那样一些不完美,或者不完善,我们会在日后做进一步的改善。

【主持人】:从四位嘉宾观点综合一下,感觉描绘出来亦庄生活区非常生动的生活场面,有各种各样的业态,有各种各样方便的交通,有各种各样就业的机会,有很多五百强企业,也有很多小的公司,小的企业,更重要的是我们有了人,有了各种层次的人,有高管,有公司白领,有蓝领,服务人员,还有原住民,这一块是城市综合体所应该具备的各种生活业态,他所应用到各种层次,是一个比较完整的生态系统,是一个有机的组合。感觉这一块非常令人羡慕。

反过来一个问题,既然说了这个区域这么好,那么愿意吸引我们网友去购买,或者吸引我们去投资,我们不能否认有一部分人是想去投资的。在目前这种情况下,这么丰富的业态,这么好的前景,我们应该选择哪种投资方式更合理?更有发展前景?商铺、住宅?还有哪个区域的住宅,哪个区域的商铺?

【索颖】:

国家宏观调控限制了绝大多数客户的投资取向,目前对于很多客户而言,确实要考虑他的钱往哪流出的问题,纵观各类投资渠道,房地产投资还是相对最稳的投资选择。这也是为什么大家觉得明年房地产市场不会有大幅度的变化的原因。对于2011年,大家对于市场的判断集中于两个趋势,要么及地反弹,要么稳步上涨,市场上没有下跌的任何预期。如果你投资在房地产,不管市场如何变化,至少还能获得一个产业在你的手里,赚套房,不管自己住,还是经商,对客户而言是最保本的。中国人消费观念还是求稳,还是希望选择风险相对最小的投资方向。从我们角度,因为融科是做住宅开发的,所以还是会建议大家投资住宅,原因在哪?纵观这么多年的融科开发历程,从橄榄城到香雪兰溪,客户跟着我们一起成长也获得了良好的收益。橄榄城位于望京核心区,是北京的东北门户,当时一期销售的时候是六千多,到二期八千多,到三期1.2-1.4万,从三期交付到现在不过1年半时间,现在橄榄城的二手房卖多少?3.5万,它的价值体现获得了三级跳式的发展,为什么有这么好的价值体现?因为望京整个配套和交通环境在几年时间内获得了较好的完善。望京原来其实很像高总说的睡城,大家都认为望京是睡城,没有产业支撑,交通可能也没有那么完善。但是在国家意识到这个区域发展的瓶颈问题后,希望真正将其打造成为北京的副都市中心,后期进行了良好的产业规划和发展支持,包括做了很多交通配套的改善,使得这个区域越来越完善,价值逐渐显现并进而高速发展。

望京区域的演化过程其实也是未来亦庄区域的发展过程。亦庄所谓价值洼地也好,等等其他描述也好,客观事实是亦庄区域已经集聚了相对较多的高收入居住人口,具备了很多产业配套,还有即将稳步落实的珠江80万平米创意产业科技园区发展规划,为什么政府会大力发展这些区域的产业,也是希望通过产业和配套环境的进一步完善,稳住现有客户并吸引更多新生客户,使亦庄真正成为规划中描述的宜居宜业的新城。融科香雪兰溪08年进入亦庄区域,当时的价格也是八千多块钱,现在多少钱?已经达到1.7万-1.8万,也是发生了巨大的价值变化,也只用了两年的时间。现在融科经过十年的经验积淀,又推出了代表融科第二代产品线的新的,更高端的产品,融科·钧廷,我们希望通过产品品质的不断创新和品质缔造,对企业自己有一个交代,希望对客户有一个交代,希望跟着我们的客户能够看到融科有进一步的发展,我们不断地挑战精品,希望让客户看到什么样的物业是最具有投资价值的。

再来谈谈客户如何选择项目的一些想法和建议。项目所在区域的外部交通环境是大家需要考虑的重要因素。因为它决定了你的买家即第二代客户群到底在哪里?其次就是产品规划本身,真正想要居住的客户还是会关心自己居住环境怎么样,居住户型是不是足够科学、足够舒适?现在都是独生子女,结婚之后生了孩子,大部分家庭都会是双方老人来照顾他们的孩子,因此对于户型面积,对于户型格局设计的科学性等等,也会对他们选择住宅起到很大的作用。

另外就是它的园林规划,无论是上班族,还是老年人,还是儿童,对于园林依赖性还是很强的,只有真正居住的人才会更加关注自己园林居住体验的问题。

另外就是物业管理,刚才讲了交通、产品规划和园林设计这些都是住宅项目的硬件环境,还有一个软件因素即物业管理的水平,会决定物业增值的速度,和保值的情况。另外一点就是配套,因为老百姓很在乎他自己的未来生活在哪?为了解决客户的这方面需求,融科特意为业主开通了班车,目前这个班车已经开通运营了,我们把班车开到轻轨,没有开通之前会送到亦庄核心区的交通枢纽,来解决客户居住生活的需求。后续随着马驹桥区域大型商业配套的出现,我们融科的客户确实可以步行来解决商业消费的交通问题。以上几方面因素决定了客户投资的产品,和自住的产品到底怎么选择,这是大概是一些需要大家在进行住在物业选择的时候值得关注的内容。说到值得客户投资或职业的产品,融科钧廷还是欢迎大家能够去现场了解项目的具体情况,是不是好的产品,是不是值得投资,是不是值得珍藏,到了现场您会获得一个满意的答复。有些产品会随着时间的流逝出现一些斑驳,有一些不满意,但如果是一个精品,时间越长,价值体现越充分,融科钧廷就是属于历久弥新的产品典范。

【主持人】:房子既然有这么高的投资价值,是不是接着都要投资住宅呢?高总。

【高博】:这个问题问我投资商业,还是投资住宅好?真是没法跟你说。因为这个项目既有住宅,又有商业。我们这个项目如果你要投资住宅的话,因为我们这个项目住宅的户型相对比较小。北京还有一百万以下的住宅吗?我们这儿有很多,不是有的问题,我们这儿有很多一百万以下的住宅。首付只需要25万,所以说这是我们的住宅产品。当然了我们的七八十、八九十的产品也都有,基本都在一百四五十万,现在在北京只能算是一个基本的最便宜的房子了。而且我们旁边有好几十万平米的公园,除了中信新城公园比我们大,旁边公园都没有我们大,而且我们离地铁步行走路才15分钟,我们不需要有车。住宅是这样。

再说商业,旁边有好几百万平米住宅,不是我项目的。比如像融科,包括我们旁边金地6,包括天鹅堡,旁边为什么要建这么多平米的商业,就是因为旁边商业非常的稀释。我们商业应该说还是比较强势的,所以能开那么大规模的洽商会,来那么多朋友,比如说家乐福,所有品牌商都到齐了,作为他们来讲应该可以看到马驹桥未来的升值潜力。而且现在的住宅非常多,你说让我投资住宅还是投资商业,就看您钱多还是钱少的问题。您要说只是家庭理财,我建议您就投资住宅,因为毕竟首付比较低。要是真是有大笔钱没有地方投,欢迎你来米拉Village商业。

[page]

【主持人】:是不是所有的东西都具有升值潜力呢?在这种升值潜力情况下,到底什么东西更适合哪类投资人群?梁总您谈谈。

【梁丽红】:要投的东西,就好象我们都喜欢钻石,都喜欢黄金,喜欢亘古不变、永远存在价值稀缺性的东西。我想强调一个稀缺性,不管这个年代怎么发展,不管这个社会怎么变迁?不管这个环境、政治、经济怎么变化,自然资源是亘古不变的,这是我们非常稀缺的,尤其北京这样的城市需要这样一块地方。稀缺性是抗跌的,而且放在任何一个环境里面都有它的价值。

我想说中信新城不仅仅拥有公园,中信新城它其实是一个双公园地产的概念,除了独享南海子公园,还有自己八万平米公园,自己配套的公园,这个公园是生活公园,与南海子公园相互呼应的,有游泳池,有餐饮,有这样的娱乐设施,小孩活动中心,篮球场都有。我们不仅想提供给中信新城的业主,还给周围的人提供可以休闲的地方,不仅仅是走走留留,可以享受到很多娱乐设施。中信新城提供的将城市住宅和公园生活,还有都市生活这种CBD这种一种对话的关系,在跟我们的公园这种生活结合起来的,打造这样一个人居的产品,觉得我们很骄傲的地方,也很荣幸去做这一块宝地。至于投不投资?我还是很愿意拿您刚才说的任总说的那句话来说,只要你手上有钱,有闲钱都可以来买,而且对于一些资源稀缺性的东西。

【主持人】:如果要是搞一个十大销售经理,十大销售总监的评选,各位肯定都能入选,无论项目多么接近,都能找出自己的独特性来,而且都不一样。杜总您就谈谈您这块,如果在您这投资,有什么特点?有什么值得我去投资的吗?

【杜辉】:说投资,我刚才说亦庄是价值洼地,讲投资全北京来看让我选择,首选什么样的区域,我觉得最主要四个字,就是价值洼地,什么叫价值洼地?就是它的价值被低估了,意味着未来有很大的升值潜力,包括身边朋友,业内朋友买房的时候也是在相比较,希望能选到所谓的价值洼地,如果跟价值水平同等价格是不是觉得自己亏了,每个人都有这种心理。首选价值洼地是没有问题的,亦庄包括所有的项目都各有特色,对于客户来说现在所有的产品都是四十年产权的,5.49米层高的loft的,商业立项的,我们也是为客户做到了极致,买一层送一层。我觉得每个客户他的需求不一样,有的说我只要满足我可能现在第一套居所,或者用结婚用的房子,那可能会有一种选择。但如果现在足够能够拿出首付,或者一百多万,或者想拥有一所类似别墅级的产品。但是我现在处在一个中等水平,我不想给自己那么大的压力。你可能选择我们这个产品,5.49米的挑高,还配备八角的阳光屋,所作的东西完全做出类似于别墅的产品,没有问题,真的住在这儿真的是楼上楼下,而且配备了这么好的配套。对于客户来讲,不同的人,有不同的需求,会有不同的选择。但是投资选择一个价值洼地,选择房地产,选择很适合您的,或者能够满足您无论是收入,各方面现状的一个产品,我觉得都没有问题的。

【主持人】:又回到价值洼地,谈到价值洼地,我们想亦庄这一块一直被称为价值洼地,给人的感觉,这几年来一直在韬光用晦。好像一些政策似的,躲在背后偷着乐,别人涨的时候,我们慢慢也在涨起来。实际上从今年开始我们韬光用晦好像已经不能再韬光用晦了,好像已经是世界第二大经济体了,还韬光用晦谁信啊?轻轨都要开通了,所有人都在关注这个区域和项目。今年以来调控政策来看,很多项目面临着价格下行压力,但是亦庄这一块一直是比较火的,始终是大家比较关注的一个热点区域,也没有说谁家就怎么着了。但是我们就想在这种政策情况下,在韬光用晦不具有特别可行性情况下,价值洼地已经被普遍认可的情况下,还能被称为价值洼地吗?如果说今年亦庄面临一个很大的行情,同时我们又面临着来自于政策楼市调控的影响,那么明年楼市调控将对这块区域产生什么样的影响?明年重要的很多的项目,都将在亦庄这块开盘,很多项目要入市,2011年看亦庄,是大家一个共识。我们如何看待政策对2011年这个区域的影响?或者政策对这块房价的影响?

【索颖】:

其实国家政策主要管控的是价格比较冒尖的区域,从2010年整体政策实施的步调可以看出来,相对市场声音很火的,价格涨幅很快的区域,四月份出台的房地产宏观调控重拳,确实对他们产生了比较大的影响。六七月份,市场慢慢有了一些抬头的趋势,包括8、9月份有相对比较好的销售成交的时候,政府又进行了二次调控,进一步遏制了房地产市场的快速发展。我们认为目前的市场不是开发商认为会是怎样的,而是国家希望它要怎样发展。拿我们项目举例,确实融科钧廷这个产品是融科经历了不断的研发、调整和精雕细琢之后给出的一个大家认为已经做到很极致的物业,包括高端的会所、商业配套,考究的外立面用材和工艺,赠送地板采暖和分户式中央空调,包括6万平米成熟园林,和6000平米运动公园的设置等等,已经决定钧廷的产品价值标准是比较高了。但是我们预期的合理的销售价格,跟政府目前给到的价格是有差异的,政府还是会对所有入市项目进行行政价格指导。这种情形使得,可能我们做的产品达到180分,但政府告诉我们只能维持100分的表现。从目前亦庄区域在售的项目来看,都在追求产品品质,各有特色,亦庄区域的价值已经慢慢被大家所认可,并正在进行更深层次的价值挖掘。

纵观北京市五环沿线的在售项目,两万元以下的品质住宅项目已经不多见了,或者说很难找到,但亦庄是存在的,而且有大量优质的可供选择的物业。现在我觉得价格并不完全能够代表这个产品的品质,因为现行的价格已经是受到一些管控的影响了,所以具体的价值判断,得要让客户将实际的价格表现和实际体现的价值体验上来去做对比。未来政府怎么管控这个区域,对这个区域有什么影响,到底亦庄区还是不是价值洼地?我觉得应该不是讨论其是不是价值洼地的问题,因为亦庄通过两年的快速发展,进一步开发和挖掘,2011年价值洼地的概念应该是可以被忽略掉的。因为它的价值一定会在2011年体现出来的,所谓价值洼地是大家心理上的认知。基于良好的市场表现,可能到2012、2013年区域价格表现会有一个快速的发展。也许对于其他区域来讲,它的价格涨幅是5%,可能亦庄区域价格涨幅是10%,因为原来增速比较慢,要跟其他区域市场平衡,它将获得的是更高速的发展。

【主持人】:价值洼地这个概念在于它的升值潜力,在比较强调控情况下,可能不会允许一个地区出现那么强的涨价势头,对于房地产市场,对于亦庄区域的影响,今年可能还是比较大的,高总您来谈谈?

【高博】:对于亦庄区域明年会不会出现价值洼地这个事情?完全取决于明年土地放量的情况,而且完全取决于明年这些开发商拿地的意愿。以前曾经有人说过房地产是暴利,但我认为房地产已经进入非暴利的时代,因为现在房地产开发商的利润都很低。现在房地产的价格有很多因素,可能业内都不愿往上说这个事情,就是土地成本加建筑成本,再加一定的利润就等于一定的销售量。北京六环以内拿地价格已经上万了,我说六环以内的。现在卖1.8万,1.9万,现在地价已经一万多,还能让我们降到哪去?

中国到现在为止城市化进程还没有完全结束,只要还没有结束之前价格仍然会继续的向上,当然我这么说,可能会有很多网友去骂我。但是我觉得这就是一个事实情况,因为城市化进程就是这么一个情况,中国人现在只要有了钱,村子里的人有了钱就要进县里,县里有人有了钱就要进市里。两个外省市人在一起聊天,说我在北京有套房,说你别跟我聊了,你在北京连房都没有,跟我聊什么,咱俩都不是一个层次的人。所以说城市化进程确实没有结束,当城市化进程真正结束以后这个房价才真正进入稳定。为什么美国就没有这种爆炒情况出现,东海岸,西海岸相对平静,这个东西已经进展得非常顺利了,咱们现在只是一个起步阶段。总是在房价降,从我入行十年以来一直在听所有人说房价降,从入行北京市均价六千块钱,现在已经降到现在三万多块钱。所以说这个情况是什么?其实现在买房,绝对是适宜的,不光在亦庄,现在买房我认为是有时机的。我要等到报复性上涨再买,反正我认为有风险。

【主持人】:谢谢高总,其实我们很多观点来自于网络的一些观点可能也容易被大家在宣传过程中给强化了,好像调控就是要降房价,其实无论从政策本身来讲,从来没有出现过一定要降房价,只是抑制部分城市过快上涨。这一块我想这个调控其实对咱们这个区域还有影响,梁总谈谈对这块区域可能会产生哪些影响?

【梁丽红】:亦庄这个区域没有出现通州那样的大起大落,一直都比较平稳,无论居住人群,整个产业环境,整个人群结构相对比较稳定。另外住宅供应也比较有限,国家的政策是为了整个楼市健康平稳发展,作为中信地产,作为一个央企也有更多的社会责任。配合整个国家的调控,它的政策也要加快保障性住房,最初中信新城做了一部分贡献,有十万平米保障性住房来提供,未来地块也会有这样的房子一起来配合国家政策进行土地的开发。

我们对这个预判,因为大家都是看到现在发展的情况,大家可能都不会再去想它如何再会降。我们也是提出一个希望,希望这个地产在明年,我们也认为它是平稳健康发展的势头。

【主持人】:杜总您的看法呢?

【杜辉】:其实我觉得从今年一年整个发展来说,国家投下这些政策还是对整个房地产平稳,或者整个价格逐步稳健的上涨还是起到非常关键的作用。确实今年年初的时候,有一部分区域或者一部分项目确实涨得比较快,确实超出我们很多人的想象。亦庄项目也是逐步的随着产品不断的升级,也处于稳步上升的局面。其实对于客户来讲,其实你说客户买了房,他希望价格要降吗?我觉得所有的购房者,或者企业层面来讲,都是希望无论是消费者也好,无论开发商角度来讲,还是希望这个行业有一个相对稳健的平稳的过程。包括客户相对理性,相对其他可以投资的产品,可以更稳健的,更保值的一个产品。其实亦庄一直处于比较平稳的阶段,明年我们也会随着自己产品,包括明年新推一些新的产品,这些产品会在今年的基础上提升。无论是从装修,或者整个产品精装品质都会进行相应的升级,随着这个升级产品的价值,自然会有一定的提升,这应该是一个趋势吧。我们也希望我们产品越做越好,顾客买到的一定会体会到保值、增值或者相对稳健的过程,对双方是一个互利吧。明年我个人认为还是比较平稳的。

【主持人】:很多人为什么要买房,买房是为了跑赢CPI怕自己的钱放在银行贬值,CPI现在超过3%预警线,经济学家预测希望今后有5%、6%CPI的增长率。实际上据我们生活感受来讲,我们感觉到这种的价格的通货膨胀,或者说物价上涨,可能超过统计局给我们的数字。假定未来一年我们CPI包括4,到4%左右,那么我们要想钱跑赢CPI,觉得这个房子能够保值,我这房子价格至少要涨4%,在什么都不动情况下,我们应该有这种能力。要不然不叫不动产,加上又有一些内部增值的服务,各种配套设施,轻轨的建设,这都是成本,成本带来了整个区域财富的增加,它会带动我们房价超过这个4%。在这种情况下起码房价降下来,我觉得可能是一种不太现实的想法,我们只能说我们接受在一个合理的涨价的空间。比如今年这个项目我一万五开盘了,明年这个项目还卖一万五,实际上就降价了,贬值了,因为钱不值钱了。应该让我们网友更理性的看待这个房屋的价格,如果更特别的希望房价怎么样跌下来?那时候我们再买,可能是没有机会了,这是我们一个忠告。

在这儿想对我们论坛进行一下总结,希望大家用一句话、两句话概括一下我们自己的观点,如何看待明年的亦庄区域?我觉得明年的亦庄价值洼地将消失!它不再是一个洼地,而是一个重要的热点区域。这是我的一个判断。如果都同意,就用这句话来结束这场论坛,谢谢各位嘉宾!