郁亮：万科坚持做普通住宅合理定价

【郁亮】：对于万科来说千亿目标，六年前我们说了要实现，今年实现明年实现还是后年实现的问题，其实我们内部没做探讨。万科内部跟大多数公司不一样，很多人会用计划，万科确实没有计划，今年六百亿八百亿一千亿，其实我们内部员工都不知道，外面全知道，我不知道这个数字怎么来的。对于我们来说，这是一个结果，我们当然做了一些努力，有这样的结果。你好好工作耕作农田有好的收成，这里面可能风调雨顺自己努力的结果都有，刚才说意外并不是说年初并没有设定一个千亿目标，我们公司都没有这样要求，我们最后做到了。

【记者】：万科此前降价有计划吗？怎么应对2010年市场的变化？

【郁亮】：我都不知道，我们降什么价呢。每天有一百多个盘在销售，有些是尾盘有些刚开盘，刚开盘优惠算降价吗？开盘优惠三个点两个点的，交一万当五万的这算降价吗？尾盘的时候为了吸引大家来有一小部分尾盘出来说你先到可以优惠，这是降价吗？我要说的意思是说万科始终在积极定价，积极合理定价。为什么积极合理定价？其实这是万科今年我们能够做得不错的很重要的原因。积极合理定价，就我们来说的话，你说降价通常跟老盘做比较，原先同一个盘同一位置原来卖多少现在降价卖多少钱，像我们这样基本快速销售快速周转的时候其实没有什么尾盘，都是新盘为主，所以要说降价这件事情其实很难说的，今年所有同行里面最积极合理定价是我们，我们硬性规定每个楼盘推出来的时候一个月之内必须卖出多少。当然每个公司在自己把关的时候，他们内部把关的时候当天卖出60%作为标准，这样的话基本上我们每次定价都合理，销售情况都很好。当然我们也可以做很多努力，合理定价了。

我们今年做得不错，除了合理定价之外，万科始终坚持做普通住宅这件事情，我们是做普通住宅最多的发展商，接近90%的普通住宅是140平米以下的，60平方米一下接近60%，这个比例是最高的，相比来说最小的普通住宅，相对比较主流。另外，我们快速周转，积极合理定价能够促进成交的定价是快速周转策略的一部分。

第三，战略纵深，除了北京、上海之外还有一些其它城市，包括像唐山二线三线城市发展。今年做得不错的发展商基本上都符合上面三条要求，主流住宅、聚焦主流、快速周转、战略纵深。比如其它两个恒大、碧桂园今年到现在和万科一样增长70%左右，同比增长70%，远远跑赢大势，是不是符合这三条？

当然，如果说能够达到千亿指标是这三条，当然还有一条我们更努力。

【记者】：保障房这方面比重的加大会不会对普通住宅有一些冲击？

【郁亮】：这个是非常好的问题，保障房是我们社会和谐稳定房地产健康发展所必须的，它是对我们行业最大的保护。我们是这么来看的，没有保障房这个行业就失去保护了。我们看到过去12年房改以后，保障房福利所导致的行业问题特别严重，反映出严重的社会问题，所以保障房是我们行业最高的保护。

第二点，如果未来住宅供应里面保障房供应比例不断提高，那是衡量我们宏观调控是否成功的一个标准，保障房供应占比是否能够提高是衡量这次调控是否成功的标准，因为它意味着解决更多老百姓的居住问题。所以说保障房对我们的冲击和影响，当然保障房这个市场结构发生变化，所以我说的市场结构发生变化以后，对我们有没有影响？当然毫无疑问是有影响的，但是毕竟保障房商品房服务的对象不同，所以并不做过多担心这件事情。别忘了刚才我说保障房是我们行业健康发展所必需的，也是我们这个行业最大的保护，没有这个你商品房再多也没什么用，做不好，这个东西很重要。

再加上在商品房里面做普通住宅首次首改这件事情仍然是政府所鼓励的，政府只是不愿意你投资炒作在这些方面有所抑制，相对政策上来说如果在商品房里面首次首改，所以说万科的策略不需要调整，是有影响，但是也不需要改变我们的经营策略。

【记者】：北京今年也是过百亿了。明年北京的业绩要冲多少有没有新的任务？

【郁亮】：没计划。他们做多做少看他们自愿，真的不是说大话，真的没有。如果说家比较小的时候比较难当，必须要成长，还要受教育，这件事情比较困难，如果大了之后比较好当，每个孩子有出息，他们有自己的出息就行了，他们辛苦我就轻松多了，我就有时间去减肥了，他们可以累的瘦了，我可以主动把它弄瘦，所以这点是不一样的。

万科追求什么？万科追求有质量的增长，我们真正追求的目标有质量增长。有质量增长对于我们来说意味着什么？意味着增长，除了增长之外都一样，还有什么不一样的地方？第一点不一样的地方在于客户是否更满意，客户是否更满意对于我们来说是两个问题，第一个问题我们交给客户的质量包括产品是不是更好。第二个问题，性价比更高了。为什么要装修房子？除了环保考虑之外，还要考虑我们给客户提供更好性价比的产品和服务装修房子，因为你花那么多钱买这样的东西去做你花这个钱是做不到的，我们可以帮大家做到，性价比不断提高，这是我们第一个标准。第二个，我们给股东员工的回报是不是更高了，这个是什么概念？不是你的毛利你的静利而是体现在你的经济增加值，真实价值创造EVA概念。为什么说股东喜欢EV，为什么员工也是EV，因为董事会给我们制订一个绩效考核方案，根据EV为基础来做的，所以EV得到更多，员工更多，我们要看EVA经济增加值是不是提高。第三个衡量标准，我们的产品是不是有不断的新东西出来，满足未来的市场需要，我们说有效增长是根据这个，我们追求这三样东西。按照有效增长要求，

每个公司在具体操作的时候应该因地制宜制订自己的发展计划，而不是一刀切的。外国人已经把公司分成四类，北京属于领先型公司，它应该在我们产品创新方面做更多的努力，包括万科以前不太碰的商业综合体这些东西要做出样板来，未来在活跃长者住宅就是所说的老年住宅、退休住宅这个是对的，我们用活跃长者，社会上很活跃的一帮人，但是年龄上是长者，他们工作了一辈子应该享受生活了，活跃长者的住宅我们尝试做一些东西。下面是拓展类公司，在每个市场里面做到前三名，继续扩展更大。再下面成长公司，努力成长为当地市场的前三名，当然还有新公司培育型公司进入市场三年以内，它的任务很简单，品牌要落地，团队能够形成做下去，客户能够接受。所以对不同类型的公司有不同的要求，每个公司前天后天状况都不一样，每个公司有自己治理的建纲发展计划就可以了，还没汇报北京市明年的计划情况怎么样，不知道。每个公司现实不一样，我们不是用数值来衡量，用数值衡量这件事情不太对，不太健康。

【记者】：有一个纠结的问题，今年大家都说市场严厉调控，但是万科恰恰在今年超千亿，是万科没有受到政策的影响吗？什么原因让万科在今年超千亿？

【郁亮】：我也在研究这件事情。是这样的，宏观调控这件事情是今年的宏观调控很大的特点执行到位特别彻底，按揭执行很到位，我们可以看到11月份一次性到达35%，史上最高，不是说按揭没有了。2008年、2007年最高20%几，今年前四个月宏观调控之前四个月8%，今年11月份35%，政策落实是非常到位的。在影响房价的因素上也不是我们来控制的，我们也搞不大。

第二，大家关注这个行业的时候，因为11月份数字还没出来，11月份的数字来看，这几个月成交的放大纯粹因为供应量的增加，批准预售面积增加很快，相对批准预售面积增加，成交同比萎缩，包括北京成交面积的萎缩蛮明显。批准预售跟实际成交面积之间批准预收是大于成交的，也就是说明宏观调控政策从供需来看已经发生了逆转，已经供应开始大于需求，这也是宏观调控的成果之一。

第三，领先公司的领先业绩不能代表行业都不好过。万科在今年4月份之前调控之前我们在30个城市卖楼，还有10个城市刚刚拿地在做，这30个城市过去我4月份之前的市场份额3.9，到了11月份到了5.7。市场份额在提高，领先公司领先不代表整体行业不受影响，我们做得好归结到刚才说的三点，主流、快速周转、战略纵深。而且我发现房地产只要是按照这三个做的都很好，只要走高端路线今年好像表现都比较差，并不是说大多数都是很好。

【记者】：明年的目标能不能透露一些？

【郁亮】：不是，我确实没有。万科已经开过年会了，明年我们的计划健康增长计划，每个公司根据自个儿的情况因地制宜制订自己的健康发展计划。要说万科每年少于一千亿是不太可能出现的，因为我们部署的安排根据我们的策略可以做到的。但是增长多少，我们的质量不体现在规模绝对的增加。这是我们跟别人不太一样的。

第一个忧患意识是万科一生的处世之本，诚实的忧患意识，在我理解你公司大了以后要相信自己是不完美的，越大越不完美毛病越多，面对错误的时候面对不足的时候不要试图掩饰掩盖，因为公司大了有很多资源可以做掩盖掩饰的事情，但是我们要求自己要坦然面对这样的事情，希望媒体经常提醒警醒我们，你们是对我们最大的帮助，你们所宣扬出来的狼来了的呼声对我在内部的变革中起了巨大作用，营造危机的氛围，你们帮我做到了。07年的时候万科很好，那时候我叫瞬利中求变革，我喊了半天喉咙都喊干了没人理我，但是危机面前大家很顺利完成了变革。你要相信自己的不足，有很多的毛病。如果把这个放在我是不完美的，那就简单了，有问题我就认。我们还是有问题，没关系，做糙了，我们改精了，做好了给你。我们不完美坦然面对它不要试图掩饰它。低调是说低调才会有更多的朋友，你大了之后失去很多朋友，你觉得鹤立鸡群，人家根本没人理你，一个漂亮姑娘往往很孤立的，为什么呢？她太鹤立鸡群了，大了之后不要鹤立鸡群你要低调，要有更多的盟友，低调意味着更多的伙伴更多的合作空间，万一我高调做不到怎么办，我不说总行了，不制定计划，你们每次都问我完成多少完成多少，二月份完成业绩最差，二月份推算到全年那没办法了。低调使得我们有更多的选择空间，有更多的朋友。从我开始我对我的身材不完美，瘦了之后显老，原来脸上没有那么多皱纹，现在脸上皱纹多了。不完美的地方很好，从我开始说起来。

第三点忧患意识，越大越不安全，我内部也这么讲。为什么越大越不安全？当你动用大意味着你控制更多的社会资源，你是否创造更多的责任，创造更多的社会财富，你不知道。在这件事情发生在小企业没人理，但是大企业要求你从1%提升到千分之一百，否则就对不起大公司这个责任，你就没做好失责，没尽到责任，越大越不安全，公司大了风险也多。我们从这一点上讲忧患意识，始终要求员工如履薄冰。

刚才说变革什么？就是要搭建千亿级以后的平台，后千亿级的平台。万科千亿平台04年开始搭的，07年开始搭后千亿的平台，08年百亿，那时候才过500亿，五年时间足够，当时07年我们七年时间做这件事不够，加班加点做出来，但是我知道08年做出来不能保证后千亿时代万科的要求，07年我们要求变革的时候，我对引进一批人那时候大庆那时候是的计划，我挖他时间比较长，花了两年时间，也值得我花两年时间挖，不容易。你说我们没见过千亿以后的公司怎么样，我们没有做过这么大的公司，需要请一批人管过这么大规模的公司帮助我们，这种会带来问题，老员工觉得你不信任我们，他们就能干，一来就高位。这个就是变革带来的很多问题就来了，首先是打开视野来看，那时候挖了一批人过来。公司大了之后必须是一个总部对一线不够了，区域怎么做好，怎么调整区域授权各方面不断清理，经过摸索现在比较成熟了。还有要快速周转说起来容易做起来很难，怎么快速周转？上下统一想法，我这个地方你可以看，要卖也可以卖更多钱，大家都说这个钱我们不要赚，从经营认识上要认识这个事情。这些东西花了三年时间。但这次变革真真切切不是媒体帮助我营造狼来的氛围，我们哪儿会如此同心同德呢？变革主要是千亿平台的搭建。

【记者】：郁总现在有什么烦恼？

【郁亮】：千亿往上走这件事情，20%的增长200亿，50%的增长500亿，规模越大压力越大。

【记者】：万科在商业地产商的计划，万科模式的商业地产跟万达有什么区别？

【郁亮】：大家对于商业的认识我跟你的界面，其实我们没有战略转型。我们跟任何优秀公司都在学，这一点是我们一直坚持的，至于说这个比较其实万科是为了做好住宅而做商业，而不是为了商业本身，这是跟万达最主要的一点。

万达是把商业作为非常好的生意模式来对待，而我们是为了做好住宅。现在北京要拿地好像拿纯粹的住宅地，平时你们视野所及的地方脚步所及的地方都没有纯商业楼。

万达有它非常出色的一面，资源整合方面能力很强做得很不错，我是万科不去评价我们的同行。我们本身拿地的时候碰到这个问题，如果不学会做商业那我住宅做不好。我并不是说我们商业前景特别大，说起商业这件事情大家说很好，你看稳定的现金流，未来套现赚很多钱，世界上有这么好的事情吗？你们听说哪个套现的，这么多哪个有？北京有一个还是说假的，在处理。

第二个，商业带来很多利润这件事情，你们见到多少案例说它赚了很多钱，其实每个行业都不容易，做住宅赚很多钱不一定，所以做商业来说还有融资条件各方面融资工具各方面好像都是尚在摸索阶段，对万科来说始终我们定位特别清晰，今天万科有9%的资源是非住宅，跟我拿地的比例差不多，我拿地20%左右，以前住宅多现在商业地产多一些。整个集团9%做商业，万科规模也大，这个数字也大，所以不做好的话对不起股东，未来我在行业里面没有立足之地，因为住宅做不好。所以万科首先的定位是为了做好住宅而做商业。第二，万科做商业不是做像综合体那样的，而是做社区类型的商业，而不是都市中心的综合体，不是我们的目标，我们是社区级的，给顾客提供好的配套服务。给顾客提供配套服务，同时也对住宅有利。

第三，如果说未来融资工具经营的环境有改变的话，以万科这么大体量转变也比较容易，首先我们掌握一些东西，比如专门的人才我们做一些尝试，未来真正作为一个门类去发展一也是可以考虑的。这一点大家很多报纸说万科有两百多在商业上，我不知道，看了这个文章我才去查，9%的资源，再怎么算起来没超过两百个亿，而且大多在建设中。

【记者】：郁总，刚才您说后千亿平台的构成，与千亿平台最大的区别是什么？

【郁亮】：说实话，后千亿平台靠人才是不够的，其实靠战略。你定位经营模式是什么，赚钱的模式是什么。比如这件事情上确实公司越大行业的波动性越大，那么你应该去找行业波动里面最小波动的去做。做两件事情波动比较小，一个做投资者波动相对小一些，第二战略纵深二三线城市泡沫小的地方，这样也能把波幅缩小。另外反应快，价格该调整调整，这样战略行动上快速能够帮助你避免市场波动。

万科提出跟制造业比我们多幸福，地产行业包括媒体觉得是应该的，制造业赚钱是应该的吗？赚钱是很不容易的事情。我们跟制造业学习很多东西，学习制造业里面首先对客户的态度，一个质量一个性价比，制造业比我们好得多，质量你看现在东西越来越好，我是没办法说我现在用的是老的手机，两年前买的四千多刚出来的时候，还要到人家去买，现在1400随便买，同一个东西，功能还好，制造业不仅质量好性价比不断提升。你跟制造业学的东西，学管理，制造业精细化管理，对我们来说太粗放了。对品牌的建立也是，当然生产的手段各方面也可以学。我们的行业如果说不容易赚钱我真的觉得有点不太合适，这只能说跟制造业比起来我们多么幸福。

【记者】：刚才您说到万科占有率4月份之前3.9%，11月份是5.7%，怎么理解这个数据？万科对我们的居住生活的影响越来越大，买一百套房子里面万科的项目有六套，这个占有率越来越大，这个意味着什么？为什么会有这样一个局面？大家选择的原因还是调控的影响还是万科的定位？都和哪些因素有关占有率。

【郁亮】：不是全国，30个城市。这么多房子有一套是你的，这一块压力多大的事情。我们的份额能够提高这件事情确实主要是客户选择我们的房子，客户选择我们的房子不买别人的房子，比如120套房子，我们给市场所提供的产品更适合他的需要。换句话说，我们在目前市场情况首次首改的需求，普通住宅的需求现在是市场主流需求，在这一点上我们做得比较好所以我们成功了，也跟调控有关系。

【记者】：明年万科在品牌方面有哪些提升的计划？

【郁亮】：明年在品牌方面当然不会再有像世博会，我们现在试图也在有意研究要不要参与米兰世博会的问题，因为我们公司大了之后我们也需要代表中国去做一点事情代表国家做一点事情，企业民间层面上去做一些事情，所以我们正在认真研究米兰要不要参加。除开这个，我们自己的内部来说的话，万科客户这个层面上我们确实下比较多的工夫，主要体现在刚才说的客户满意度的关键点，满意不满意产品的质量以及我们在这方面所给他们提供的东西，性价比是否不断提高，这个是我们围绕的重点。过去我们不太可能推一个全国性的营销计划，营销活动遍布全国或者一举做一个什么东西，不回来做这个东西。

再就是有一点，明年我们会在北京建设万科第二个研究基地，而且作为公共开放的研究基地。我们希望在行业未来的发展方面绿色环保技术运用、住宅性能不断提升方面，建筑提升方面做出贡献，我们在北京政府的支持下建第二个研发中心，我们东莞有一个，大家明年可以去东莞看一看，明年在东莞整个基地是零排基地，里面有很多很有意思的实验内容、研发的内容都很有益处，那边顺便可以搞自行车赛，最好的自行车道。

【记者】：在融资方面，接下来是否会有些动作？

【郁亮】：这句话我不敢说是。万科过去三年没有拿过一分钱没有融过一分钱，万科三年从百亿到千亿没有依赖于资本的扩张。这个原因是说，一个是说万科从策略上来说，我们更多依赖与合作来获取更多的市场份额，一分钱分成两瓣花这样做更多的事情，这是主动的战略选择。第二，万科今天这样的规模一千亿我们承诺的规模比较大了，一百亿能够腾多少钱出来，到了一千亿可以腾出很多资源来，万科有条件走内涵增长道路。我们谈EVA衡量标准，那就是说我们希望万科能够转到未来能够转到一个内涵增长的道路，这个问题我没解决，所以不敢说我解决了的问题，只是说我们在往这方向努力。

【记者】：从您本身的感觉来说，刚才提到一个观点，就是北京这边是特区的概念。北京的发展这么快有没有其它原因？从这方面请教郁总。既然是特区，除了重大市场份额战略制高点，北京这个特区还有什么期许和计划？

【郁亮】：其实我们万科建设三个特区不光北京一个，北京、上海、深圳都是我们的特区。其实北京公司业绩好有这么几个原因，当然媒体关心这件事情其实我们深圳也过一百亿，深圳媒体很安静，没觉得像你们说是故事。北京过一百亿我也很高兴，分析有几个原因，毛大庆之前的老总五年把基础打好了，毛大庆这个时候来了，毛大庆是长袖善舞，整合资源高手，这样的话在基础没打好的时候他的长处不能得到很好发挥，基础打好之后正好毛大庆适时加入这件事情，那么对我们北京公司来说正好是一个锦上(论坛新闻)(论坛新闻)添花如虎添翼。北京能够有今天的业绩，跟战略纵深有关系，当年长阳地块不就是北京的战略纵深吗？长阳地块拿了，大家都觉得大兴价格不是高和低的问题还有很多说法，最近这个地方其实没有过去重。对于我来说也是战略纵深，北京公司今年的业绩跟之前大庆的能力以及跟我们战略纵深和我们快速周转策略其实都是一体的。

我们对领先型公司，特区级的北京、上海、深圳这样的公司，万科未来行业发展其中一个要求跟城市同步发展，这个城市发展到哪个地步了，相应的东西给它做，城市发展以后对非住宅这样的要求更高，非住宅怎么做好它这件事情，你就需要去有人要去做，那么只有像北京、上海、深圳这样的地方，我们本身实力比较雄厚，再加上外部资源比较充分，他们去做这个领先性的东西是最合适的。我们北京、上海、深圳做一些特别的东西，不太一样的东西。做成功了我们推导，不成功了也没问题，特区主要是创新方面不受限制。

【记者】：既然万科这么大规模影响了我们的居住生活，万科目前实现千亿之后，它明年的土地储备能不能支持千亿平台？另外明年万科拿地计划是怎么样的？

【郁亮】：我们卖楼都没有计划哪有买地计划，再说计划这件事情，中国最大的计划叫转身就是计划，这件事情我对计划的东西从来是不太认可的。

万科这以便我们对土地储备来说，万科在行业有两样不领跑，第一样土地储备不领跑，我们大概在十名左右，是我们有意追求的结果，只要保证三年左右的储备量就够了，不追求过多的土地储备。开始不领跑我们利润总额不领跑，有人比我们赚的更多，对我们土地储备这件事情我们叫项目资源，项目资源我们满足三年开发就够了。当然要说我们楼卖多了钱回来多了当然需要土地储备项目资源少了那就危险，这个是一个动态调整的过程。再加上土地供应计划最严厉的计划从来是不讲计划的，从来没有告诉你几时卖多少地，临时有了拿出来，没有了就没有了，所以这件事情我们也没法计划。现在的资源对于明年的发展毫无疑问是够的。

【记者】：前面的千亿平台我们有企业标杆、企业路线，过千亿后，我们是不是还有行业标杆的企业？关于住宅产业化的，明年会有什么举措？住宅产业化的目标是什么？

【郁亮】：至于标杆我们现在确实对我们比较大的挑战之一，我们已经没有一个可以全面学的标杆，各方面只要跟他学习对标，这个标杆没有了。但是标杆还是很多，比如汇丰银行是我们新的标杆，汇丰银行跟我们什么关系？

汇丰银行在过去一百多年前从上海开始成立到今天成为全球主要银行，屡次中国大的内战以及刚刚过去的金融危机，他们基本影响是非常非常小的。之所以能够做到今天这个地步，跟它一代又一代领导人的努力、股东结构、选拔机制各方面都有关系，他们在股东治理公司方面，在股东关系协调方面是典型的管理驱动的公司，他们之所以能够经过这么多惊涛骇浪很成功，这方面值得我们好好学习。我们行业的波动跟调整跟他们相比战争相比那是微乎其微的，所以这方面给我们很多的启示。

现在不是说学习对象少了而是学习对象多了，不能走捷径，所有的方法都要去学，包括一些教训也得学，比如富士康跳楼事情对我们的警醒是什么？公司大了之后要把事故发生控制在最小。这些东西要不断从经验教训中学习，这是我们未来的挑战，如何适当转换你的标杆，某方面的标杆跟它去学习。

产业化是未来万科发展重要我们希望的竞争优势，目前看起来产业化的条件比如在北京，北京是住宅产业化政府越来越鼓励，也是我们愿意把第二个研发基地放在北京的原因。政治上面有很多的扶持。而且住宅产业化对社会是有价值的，可以更加环保，节约更多的材料。万科今年已经有一百万的面积住宅产业化，明年一个目标两百万，提高一倍。

【记者】：每到年底大家都围绕市场情况、政策背景，对市场做一个预测，如果让您对市场做一个预测，是怎样的？

【郁亮】：我们不预测，我们不是预测而是应对。明年我觉得继续波动是我们预测的，宏观调控继续下去。我们从来不做预测，预测有什么用呢？很多人就想预测一个事情明天股票涨还是跌有谁做到这件事情了吗？预测了没啥用，干什么预测呢？既然天气你不能改变，你能改变多变的天气如何把你做大做好，你光去做天气预报工作有什么用呢，反正有冬天反正有夏天，你都准备好不就啥都好了。不要预测下来明年没冬天把棉衣给当了，这不就麻烦了。预测明年夏天太热了，太冷了，没必要。既然一年有四季变化，就在这个情况下做你该做的。

【记者】：万科或者别的企业面对政策制订，作为过千亿的企业行业老大，对市场的判断或者对政策的建议，市场和政策边界在哪里？有什么体会？

【郁亮】：我再大我再小还是企业，政府再小也是政府再大也还是政府，我始终尊重他们就对了。为什么我要说我大了就有更大影响力更大话语权，那是追求危险，我们不需要利用影响力去影响政府。如果说我们为这个行业健康发展做出我们的贡献，就符合政府要求，做好孩子。为什么要政府，市场解决不了的需要政策出现，光接触市场不注意政策一样做不好。但是你光迎合政府要求，客户没满足到，市场不买你帐也不行。对我来讲还是很平衡的事情，我不觉得有什么障碍，也不觉得千亿之后跟政府关系有什么变化了，也没有。

【记者】：万科今后在公益事业方面怎么想的？怎么在做？

【郁亮】：我们一直在做。公益花的钱以亿为单位，给北京预算十个亿要花掉这个钱。

【记者】：刚才提到活跃长者这个特别好，您对这部分活跃长者除了给他们做一部分住宅配套之外，还会为他们做一些什么？

【郁亮】：万科策略这么多匹马大家一起去奔跑，对我来说只要健康成长我就很高兴了。至于说哪个区域跑得多一点，哪个区域跑得少一点看各自的状况，有的公司迅速成长了好几年我觉得需要修整一下调整一下然后再去发展。有的公司快速发展，包括当地市场也是一样的。对我们来说，现在真的不知道明年对哪些区域脱颖而出，哪些区域做得不好哪些做得好，对于万科总部来说我们是每个月来把控整个运营方向，所以要说万科确实没有年度计划，但是我们每个月有把握，这个月看销售情况完成的情况如何，每个楼盘当天卖完之后所有数据都有，第二个月我们买地进去还是谨慎一些，推盘策略如何设立，我们每个月都做月检讨。最后结果我们就看好和坏，之前没有预计你要增长了可以放缓点，没有这个想法。

【记者】：刚才讲三年没有从资本市场拿钱，认为明年调控会继续，明年的货币政策从目前的情况看也会有调整的。再加上北京都已经实行预收金监管了，资金收紧到明年会不会在融资方面有一些新的变化？

【郁亮】：现在都有问题都在做，股东多了，策略很简单，多合作，广泛跟别人合作。原来50对50，现在能不能找三个两个过来我们变1/3呢，再不行我们1/4行吗？没问题，投一分钱做四个项目去了，万科不是一个民营企业，我给王石是打工的，我们需要干农活儿多才行，理论上我们具备这个条件的。

【记者】：刚才说万科转向内涵增长，怎么理解这个内涵增长？

【郁亮】：其实就是不依赖于规模扩张，不依赖于规模扩张来实现增长，或者更简单讲不依赖股东给你钱让你增长。以前有个说法万科做房地产靠圈钱，但是我三年没圈钱，我从五百增长到一千亿，证明万科有能力没有股东给我钱也能增长。

【记者】：您如何理财？

【郁亮】：我不买房，投资主要讲对冲，我们行业好我获得收入相对多，我还从投资房产赚钱这件事情同方向不可对冲，对不对？不应该做这种同方向的事情，投资应该讲究风险兼顾。为什么赌球？足球踢赢了有奖金，输了可以赌钱赚钱，这是中国足球搞不好的原因，但是个人投资确实考虑风险对冲问题。

【记者】：调控之后市场发生很大变化，一部分住宅开发商慢慢转到商业地产，您怎么看？

【郁亮】：看出来我悲观来了吗，我还是在这个行业里面混的，你说这个行业要说我们的行业还有一个比方跟餐馆不一样，总要有人吃饭吧，总要住房子吧。以前一百顿在外面吃饭，现在出去五十次了，我希望出去五十次还到我们这个店里来吃饭，对不对？不要说我转型不做了，你可以选择继续在这个行业做好，别人放弃，竞争还少了，轮到你做了，万科的策略不会有什么变化。