历经两轮政策冲击、供应节节减弱，2010年上海市一手别墅市场成交量大幅回落。据上海中原研究咨询部监测数据显示，2010年上海市一手别墅市场成交面积175．27万平方米、8192套，同比2009年分别减少44．63％、37．46％。

日前，戴德梁行发布最新别墅报告指出，2011年初，严厉的调控政策密集出台，对开发商及潜在购买者的心理形成一定的压力，或将在短期内引发别墅市场成交低迷。

与此同时，别墅土地供应从2003年开始便一再叫停，别墅类产品的稀缺又将长期存在。

别墅成交短期或低迷

戴德梁行在最新发布的别墅市场报告中指出，2011年初始，“新国八条”、“房产税”以及新一轮加息等一系列调控政策相继出台，严厉的宏观调控，对开发商及潜在购买者的心理形成一定压力，势必压缩一定的市场需求，或将在短期内引发别墅市场成交低迷。但从中长期来看，虽然市场的低迷与观望仍会存在，但部分需求也将选择谨慎入场。

从供应方面讲，2003年以后，别墅用地便开始被叫停。到了2010年12月后，容积率小于1的地块也被叫停，部分原先计划推出的低密度地块不得不撤销公告，重新拟定出让方案，目前市场上用于建设别墅的土地，主要是基于开发商的存量土地储备，或者是在有限的低容积率地块上进行“混搭”规划后推出的物业，别墅供应量的下滑已成为必然趋势。而2010年沪上别墅市场新入市数量已经保持下落态势，其中联排产品供应量为107．65万平方米，花园住宅型产品供应量仅75．75万平方米，较2009年相比，分别下滑了30．41％和21．12％。

针对别墅项目日渐稀缺，同时高端别墅市场抗压能力较强的特性，更多高品质的别墅项目或将在未来涌现，精装修、人文底蕴、区位资源等或将成为重要的价值升级点。

ＤＴＺ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏表示，“在供需共同下降的趋势之下，别墅市场或将出现微妙的平衡，别墅类产品的品质竞争及高端化发展的趋势也将愈来愈明朗。”

住房“禁购令”影响深远

在“新国八条”中，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭等，这三类人群成为“禁购令”的目标，对于上海市场而言，这一“禁购令”直接把大多数有购买能力的购房者给禁入了，而这部分家庭正是当前市场里中高端物业，包括别墅的主要购买群体。

对于上海人而言，三套以上的买家才是有能力购买别墅的买家；而不在上海生活、却有能力在上海购买一套以上住房的外地客，高端买家占据绝对主流，且这些人一般都已在上海拥有住房，这部分投资客正是上海别墅市场的一大主力买家，此前，上海闵行马桥的一个高端别墅楼盘就曾专门到温州进行推广，借以吸引外地投资客，而事实上，外地投资客在这一别墅楼盘的买家中确实占据了较大的比例。

随着“禁购令”的出台，这些外地高端买家基本上“一网打尽”，除非是富二代、富三代分户购房，能归入首套，但是占比相当之少。在商报记者看来，在“禁购令”的冲击之下，今后的上海楼市中，有“权利”新购别墅产品的买家就是仅有一套住房的上海人和能够提供社保证明的外地客。然而，鉴于上海别墅产品售价居高不下，在这部分人群中，真正有“能力”新购别墅产品的买家却是寥寥无几。因此，在2011年，上海别墅市场的成交趋势将因“禁购令”而受到较大影响，部分别墅项目交易或将陷入滞缓。