2月12日，新浪乐居举行的北京限购令前瞻论坛，邀请家乐园集团总裁、中经联盟秘书长陈云峰(微博博客)、中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任娄立平、链家地产副总裁王大中等深入分析新国八条京版细则内容以及市场变化。

春节前夕出台的“国八条”和房产税试点，在节日期间显现出强大的威力，让本来就不是交易好时节的楼市相当艰难。节后，新国八条北京版细则呼之欲出，政策的叠加效应让购房者放慢了置业脚步。有人比喻说，“国八条”是一记闷棍，而即将到来的京版细则或者是雪上加霜。升级版细则将有哪些具体内容？对市场有怎样的影响？以及开发商和购房人如何应对这种局面？

家乐园集团总裁、中经联盟秘书长陈云峰

北京落地政策或更严格

陈云峰认为，北京落地政策肯定比中央政策更严格。他同时表示，从其和政府相关部门负责人的接触来看，北京细则正在征求意见中，还未最终敲定。他认为，有几点是可以明确预见到：“第一个就是从限购到停购，这一条北京没有理由不执行”，“估计落地细则出来可能外地人就不让再买了”，“保障性住房加强调各个区政府的责任，会继续加大土地供应”。

中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任娄立平

娄立平认为，即将出台的北京新限购或可能在不同区域板块，根据当地市场目前价格指数，制定涨幅控制线以及价格区间。

限购措施需注重人性化“认房又认贷”更合理

对于目前业内传言新细则将从之前二套房认定标准从“认房又认贷”向“认房不认贷”转变的说法，陈云峰认为，以家庭为单位的“认房不认贷”这个比较合理，这样可以避免误伤自住的需求和改善的需求，把矛头直接指向投机的需求。

对于新版限购措施对楼市降温能够发挥预期作用，王大中认为，限购通过抑制投机投资性购房迫使楼市降温，是要达到稳定房价的目的，“从这个角度看，即将出台的京版细则会强于国八条，预计明年和今年的交易量还会有所萎缩”，他同时认为，对于二套房认定的“认房不认贷”标准，将对楼市调整产生积极影响，给改善性需求一个释放的空间，“这样可以把一大部分小面积的房屋释放到市场，也能够满足初期的刚性的需求。”

娄立平则表示，限购令在中短期之内一定起到一定的作用，但是从长期来看限购这种单一的行政手段不会起到治本的作用，要有一系列的组合拳综合的方式进行治理。

陈云峰预计，短期内限购会起到明显作用，并在在北上广深这样的一线城市可能会形成常态措施。

对于北京楼市现状以及即将出台的京版细则，几位嘉宾也谈了自己的建议和看法。

链家地产副总裁王大中

王大中表示，在限购措施上，要注重采用市场化、人性化，要更多的注重合理性。“比如说我把原来一套房子的小房子卖了换一个大一点的房子，按原来的角度不允许。如果认房，我把原来的卖了，换一个大一点的，或者原来的工作单位调动了，从一个地方搬到另一个地方，或者孩子上学变动了，没有办法要卖了再买一个，这个都是合理的”。这些合理性的需求要有一个释放的渠道，“（这样才能）既能够保证抑制投机、投资的需求，又能合理的满足改善性的居住。”

另外，对楼市交易的时间节点也要有充分的考虑和把控，“怎么样认定一套，怎么样认定二套，你是签合同就是认定还是必须要过户之后认定，有一个时点的把握，认定准确，保证这个市场有序的良性的发展”

娄立平提出，保障性住房供应是非常有效的资源调整手段，应该建立和完善保障性住房的进入和退出的机制，“制订比较科学、合理的最终机制，让中低收入阶层，夹心层通过这种手段拥有只有的住房，改善住房供应结构，让这种结构健康的循环起来”。

陈云峰建议，从国八条精神到现在已经颁布细则的城市来看，营业税全额征收成为一个重要方面，政策的初衷是抑制投资和投机，但是全部转嫁给买房人，实际上助长了房价。“所以我觉得北京市政策的制定应该在营业税方面没有必要和全国其他地区一样，营业税应该降不应该增加，应该宽松而不应该紧张”。

新浪乐居北京主编务名扬

2011年北京市场走势

在调控趋紧的形势下，北京今年的房地产市场将呈现什么样的走势呢？

陈云峰认为，“北京房价会在2011年调控当中顽强的增长”，上半年可能会放缓，下半年房价还会增起来。对于原因，他认为北京供需矛盾突出是最主要的原因，另外，房地产本身成本也在提高，在相当程度上奠定了房价走高的基础，从2010年调控的基调来看，“调控控制也是控制房价的增速，而不是大家期望的所谓的拐点”。

娄立平则表示，中长期的角度来看，北京的房价还会再涨，最近一段时间，观望情绪比较浓厚，成交量显著下降，价格会随之下降，“到了下半年我想应该是一个量跌价平的态势”。

王大中认为，从全年走势来看，成交量会比去年有所下降。房价的上涨势头应该会得到明显的遏制。但是并不代表就会下跌，“房价的下跌是有一个三到六个月的滞后性，一定是量观望，然后价格才有可能松动。区域，物业类型的不同有涨有跌的状况”。

加强版京版细则即将到来，开发商对应对策略？

对于开发商对即将到来的加强版京版细则应采取什么应对策略，陈云峰提出看法，首先要以现金流为主，整合经营方式是开发商明智的选择。“每一次政府踩刹车都会有不知趣的开发商被甩下车”，另外他建议开发商“不要再恋战北京”，“现在很多品牌开发商都走向了二三线城市，那里有比较好的市场和广阔的发展空间”。，

娄立平则提出，房地产企业产品多元化，“不把鸡蛋放一个篮子里面”，对于房地产企业渡过这个严峻的形势是有帮助的。

购房良机在何处？

调控加码，楼市降温，对于购房者来讲，是不是买房的好时候呢？

王大中认为，既然是刚性需求，“该出手时就出手”，按照自己需求的时间点去买。

娄立平则建议，要多元化的手段享有住房，“不一定在市场当中博刚需这部分人还应该观望一段时间，政策有一个滞后期，观望三五个月再出手可能比现在更有利一些”。

陈云峰认为，房价总体趋势是上涨的，“你早出手一天，实际上对于省钱还是有明显的帮助”。

房地产调控加码之下，比较理想的投资或者理财渠道有哪些呢？

娄立平认为，进行境外投资或许是一个不错的选择；王大中建议，“根据自身的特点可以选择一部分储蓄，一部分保险，一部分理财产品，一部分股票、基金，甚至房子，这一系列是有很多的选择的，每个人需要根据自己理财的规划选择这些组合，这样才可以很平稳的进行增值”。