严厉的房地产调控为信托产品市场带来了难得的机遇。由于融资渠道不畅，大量房企转向了信托公司，在优质的抵押品以及约10%的年预期收益的双重“诱惑”下，投资者纷纷“慷慨解囊”。为了迎合这一需求，部分信托公司也加大了这类产品的推出力度。机构公布的数据显示，开年来，房地产信托产品发行款数和融资规模较去年末的低谷都有了大幅上升。甚至有信托公司几乎所有的在运行信托产品都投向了房地产。

但高收益必然意味着高风险。业内人士指出，房地产价格下降带来的系统性风险仍然难以规避。为了分散风险，部分信托公司将资金投向了更为安全的保障房建设；而对于银信理财产品的发行，则更有可能是银行出于吸收存款的需要。

虽然遭遇严控，但房地产信托明显高于存款的收益率却依旧受到市场热捧。

安信证券统计显示，在今年1月的集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%。截至上周四，处于推荐中的信托计划达26款，其中有12款投向房地产，发行规模预计超25亿元。公开资料显示，有信托公司在运行的10款产品中，9款投向了房地产领域。

“房地产融资在信托业务中的占比可能还不到1%，之所以‘剑指’房地产信托，可能还是来自于监管层的管控力度，以及部分地产商借道信托来融资的影响。”针对去年底监管层对于信托公司出台的一系列调控措施，西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇向《每日经济新闻》如是表示。

信托：房企和投资者的共同选择

农历新年伊始，央行就宣布加息0.25个百分点。随即央行又宣布，2月24日再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。在股市低迷以及通胀压力下，信托公司动辄超过9%的年收益率，无疑是投资者重要的选择。

“房地产信托年收益率有些确实能超过10%，但是其背后的风险，投资者也应当理性看待。”李勇认为：“目前，信托融资门槛比其他投资要高得多，100万的‘起步价’不是普通投资者可以承受的。”

根据信托合同规定，普通信托计划，300万元以下的投资者不得超过50人。目前，信托产品除了通过信托公司自身募集外，也通过各家银行的私人银行进行销售，主要还是针对高端客户。

值得注意的是，目前银行销售的信托包括部分房地产信托计划。建行沪上一支行客户经理向《每日经济新闻》透露：“我们现在只做300万元及其以上的信托计划，因为100万元的计划大多数是信托公司自己的员工买去了。”他表示，由于年利率高，100万元的信托计划现在银行很难拿到名额，而且产品是由分行再派到各家支行，不是每家支行都能拿到信托产品额度。

高收益中蕴涵高风险

一信托公司驻沪代表处工作人员告诉《每日经济新闻》：“从年收益率能看出一些房地产商的融资规模以及抗风险能力：往往是急切需要资金，且融资比较困难的房地产商，他们发行信托产品时，可能会把收益率定在10%以上。相对这一类房企，一些大型房企（信托产品）虽然年收益率不是很高，但是比较稳健，风险也相对较小。”

“由于信托产品属于私募，其信息并不公开透明，很难了解到具体的年收益率。”普益财富分析师陈鹏真表示。

数据显示，目前已经成了的房地产信托计划有8款。其中不包括已经融资成功的“华澳·长信3号集合资金信托计划（C、D、E类信托资金募集）”，该款计划已经于2月16日成功募集10.1亿元。虽然成立不到2年时间，但是华澳信托在运行的10款产品中，9款投向了房地产领域，发行规模超过60亿元。

一些业内销售经理表示，现在重启的房地产信托，最高收益率或将超过15%。

虽然高利率能吸引投资者进入，但是不得不注意房地产商在融资过程中所付出的高额成本，而这些成本往往高达15%以上，其中包括信托费、银行代销费、托管费等等。

信托产品中基本上都会附加“利率挂钩”条款，比如挂钩1年～3年期不等的贷款利率。加息后，信托收益率将与实际贷款利率同等上浮，导致房地产商的综合成本进一步提高，通常是普通银行贷款利率两倍至三倍，甚至更高。融资方不堪重负风险暴露，不仅信托合同约定的高预期收益难以实现，甚至连信托本金都有损失的风险。