此轮北京楼市调控新政，不仅是在打压疯涨的房价，而且承担着缓解北京市人口和环境资源基本矛盾的功能

干了一年多的房屋销售，潘登第一次碰到有人哭着离开售楼处。

2月17日，北京楼市调控细则出台的第二天，一个29岁单身女青年急匆匆地赶到北京大兴首邑溪谷售楼处，当她得知因自己无法提供五年本市社保缴纳证明，买不了之前看中的一套两居室时，就哇地一声哭开了。

这一哭，整个售楼处的气氛也开始变得异样起来。“当时她就坐在我对面，眼泪滴滴答答地掉在楼盘户型图上。”2月18日，当潘登见到《中国新闻周刊》记者讲述这一幕时，他自己也不禁叹息，“我工作才一年多，也买不了房子了。”

阳光从潘登沙发背后的窗户里照进来，向外看去，麻雀蹦蹦跳跳地在草坪上觅食，积雪开始融化，四处透着春天的暖意。只是刚刚出台的北京房地产的限购政策，让这座城市的购房人百味杂陈。

“谁也没想到会这么严”

“限购新政出台前，我们也听到了一些风声，但谁也没想到会这么严。”首邑溪谷项目销售代表潘登说，新政出台的当天下午，他的手机就被客户打爆了，客户问得最多的问题是，“我还能买吗？还有别的办法没有？”

2011年2月16日，被称为“史上最严厉”的地方楼市调控细则出台了。当天下午3点多，北京市住房和城乡建设委员会在其官方网站上发布了一条最新公告——《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。

这份被称为京版“国八条”的通知，包括15条细则，该通知从限购、税收、信贷、土地、行政等多个层面，试图对当前房地产投资过热现象进行严格调控。其中最为严格的条款，便是限购。

按照该通知规定，已经拥有两套及以上住房的北京本地户籍家庭，将不能再新购住房；已经拥有一套及以上住房的外地户籍家庭，也不能再购住房；在北京没有住房的外地人，如果要购买住房，必须提供在京连续5年（含）以上的纳税证明或社保证明。

今年1月26日，国务院公布的楼市调控“新国八条”要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”不过截至目前，出台相应地方限购细则的仅北京、上海、南京、重庆、杭州等少数城市。

中国房地产研究会副会长顾云昌对《中国新闻周刊》表示，北京调控方案中对外地人的限购措施，是目前国内最严格的限购措施。与北京设定的5年缴纳个人所得税或社会保险门槛相比，上海、深圳、杭州等地均只要求外地户籍购房人提供1年以上的个税或社保缴纳证明即可。

对此，新政公布当天，北京市房地产协会副秘书长陈志对外表示，“京十五条”的限购政策，主要限制投机性需求。这条政策同时体现出政府希望留住在北京长期奋斗的人才愿望，使这些人才在推动北京发展的同时，实现个人梦想。陈志称，现在政府是引导市民房屋消费“先租后买、先小后大”，在北京工作的外省市户籍人可以先通过租房满足需求。

新政公布的半小时后，华远地产（600743）董事长任志强在新浪微博上评论说：“限购是对已婚家庭的惩罚。”随即，SOHO中国董事长潘石屹发布微博回应，“这对外地人购买北京的房子影响将会是巨大的，他们不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已经工作几年没有北京户口的外地人。”次日，央行货币委员会委员李稻葵在微博上称“5年的要求过高，让很多人看不到希望。”随后，李稻葵在2月19日召开的中国经济50人论坛上表示，北京限购的范围应从5年纳税证明改为2年。

为什么是北京？

打击投机性购房需求，历来是中国房地产调控的重要基调，但这一最严厉的政策为何出现在北京？

链家地产的一份统计数据部分地解释了这一问题。该机构近期公布的一份报告数据显示，今年1月份，外地人购买了北京近45％的住宅，在过去的三年中，这一比例持续上升。2008年外地人在京购房占比仅26％，2009年急剧上升到38％。

这里的“外地人”中，既有山西煤老板、温州炒房团这样的纯粹投机客，也有数百万工作在这个城市的“北漂”族。在政府和市场人士的描述中，前者往往被归类为投机性需求，后者则被认为是支撑房价的“刚性需求”。但二者的具体购房比例，该报告并未披露。

在SOHO中国董事长潘石屹看来，此轮北京楼市调控新政，不仅是在打压房价，而且承担着缓解北京市人口和环境资源基本矛盾的功能。

在很长一段时间，因聚集了国内最优秀的经济、教育、医疗、文化、行政资源，北京就像一块巨大的磁铁把全国各地各种需求的人吸引过来。2010年，北京市人大常委会和北京市政协常委会相继组织专题调研组调研北京人口规模后发现，截至2009年底，北京市实际常住人口总数为1972万人，已经突破了国务院所确定的到2020年北京市常驻人口总量控制在1800万人的目标。

这项调查显示，流动人口在京居住半年以上的有726.4万人，占流动人口总量的95.1％；居住时间超过五年的有123.2万人，占16.1％；举家迁移的比例逐年提高，达到41.2％。数量庞大的外来人口的持续流入，直接导致对于住房需求的激增，进一步加大楼市供需平衡的难度。

在公开场合，政府对于“刚需”历来持鼓励和支持的态度。北京楼市调控细则公布当日，北京市房地产协会副秘书长陈志对外表示，“如果有人没有给北京的经济发展做贡献，他挣了钱就跑来北京炒房，北京房价炒高了他获利后再撤走，这对于一直在北京奋斗的人也不公平。”

为了区分投机客和刚需，对外地购房设立个税和社保缴纳年限的门槛，这一新做法被引入到政府房地产调控中来。2010年，北京市政府发布的“京十二条”，即规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明。链家地产公布的数据显示，当年，外地人购房占比，从2009年的38％降至34％左右。

但房价并未因此下跌。中国房产信息集团数据显示，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比上涨42％，涨幅居京沪广深四大一线城市之首。

央行货币委员会委员李稻葵表示，这次北京楼市调控尽管力度过猛，但“方向正确”。李稻葵的这一言论立即引起经济学界、房地产界和网友对于房地产调控方向的激烈辩论。

易凯资本有限公司首席执行官王冉认为，限购，这种政府直接硬性扭曲需求的行为是准计划经济的复活。在所有调控市场的手段中，限价是最坏的、也是不到万不得已不能轻易使用的手段；比限价还要坏的只有一个，就是限购。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国的房地产市场已经发展到光靠市场力量无法健康发展的地步。解决房地产问题，除了加大土地供应量外，关键在于调整整个住房市场的结构，加大保障房的建设，使不同收入的人群，能有相适应的住房。

楼市进入观望期

限购新政对于北京楼市的影响已经开始显现。

最不赶趟儿的，还是那些不能提供5年个税或社保缴纳证明的购房人。2月18日，首邑溪谷售楼处的沙发上坐满了等待签约的客户。以2月16日为界，此前已经在北京建委网站做完购房“网签”的客户，可以继续按照老办法办理购房合同，在这之后，只能执行新政策。首邑溪谷销售代表估算，预计将有一成左右的意向购买客户将被迫放弃购房。

在大兴区东亚马赛公馆项目，一位销售向《中国新闻周刊》表示，受到新政影响的客户可能有40到50人左右。位于大兴枣园附近的红木林项目的一位销售则表示，新政出来后，大概有一成登记客户达不到规定要求；在房山区的万科长阳半岛，销售人员也表示，有部分的意向购房人将无法购房。

大兴和房山是去年北京市新开楼盘最为集中的区域，在2010年楼市热销时，万科长阳半岛和保利茉莉公馆都曾创下开盘当天全部售罄的“日光”业绩。随着市区土地供应越来越少，以后北京市大部分新盘，都将位于4环甚至5环外远郊区。相比之下，二手房交易则主要集中在中心城区。

与新盘相比，二手房受到的冲击更大。在位于大兴区的易家地产原生墅店，经理肖惠指着店内空荡荡的工位对《中国新闻周刊》记者说，“这里春节前还有四十多个员工，今年能有三十多个就不错了”。在中心城区内的一些居民小区里，扛着房源信息牌子的中介人员又开始打起了广告。

我爱我家副总裁胡景晖表示，以2010年我爱我家的成交记录推算，对北京二手房市场来说，“纳税证明不满5年的非户籍人口暂停购房”的限购细则，将至少影响三分之一的购房人群。

就在专家们舌枪唇战辩论调控效果时，购房者则选择了用脚来投票。北京楼市调控细则公布后，《中国新闻周刊》记者在大兴、房山、通州、丰台等地多个楼盘销售处发现，前来看盘的人并不少。

在东亚马赛公馆的售楼处，销售们忙得连喝水的时间都没有，不停地接待一拨又一拨客户；同样位于大兴的红木林项目，尽管还没有正式开盘，狭小的临时售楼处，已经被前来看盘购房者挤得水泄不通。该项目销售代表迎春告诉《中国新闻周刊》，目前办理看房登记的客户已经超过1000人。朝阳区中铁建国际城和华茂城虽然已经是尾盘销售，在沙盘旁还是围满了前来淘房的人。

虽然看房的人不少，但真正购买并不多。在2月17日限购政策实施当日，北京住房成交量急剧萎缩，与前一个交易日相比，当日总成交量下滑近九成。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟预计，今年北京期房、二手房成交量或同比下降一半。

一些楼市调整的蛛丝马迹已开始显现。在大兴的马赛公馆项目，新政之前，还需要摇号选房，但2月16日后即将销售的200多套房源，客户可以直接选房，无须摇号。

在房山的万科长阳半岛项目，在3、4月份新开房源中，可以办理98折优惠卡，此前万科曾在去年底取消了这一优惠。北京万科总经理毛大庆表示，京十五条虽然没有提明确房价控制数字，但是政策传递了一定的价格控制预期。而且政策刚出，开发商的调整也要看市场反馈。

还有一些开发商则选择了推迟开盘。位于通州的珠江国际公馆此前曾表示在2010年12月底开盘，但截至目前仍未开盘；位于丰台区的中铁建青秀城项目，自2010年9月临时售楼处开业以来，其开盘时间一直没有对外公布。

对于未来北京房价走势，多位开发商、消费者、业内专业人士均表示看涨。中国房地产研究会副会长顾云昌说，“北京商品房目前看不到价格下降的动力。”“2到3年内北京房价还将上涨。”我爱我家房地产经纪公司知识管理总监兼投资咨询总监徐东华对《中国新闻周刊》表示，政策一旦松动，那些被压制的需求将释放出巨大的购买力。

消费者的预期似乎仍未改变。当问及未来的打算，进入房屋销售这行才一年多的潘登只说了一句，“攒钱买房。”