达夫(好居网用户)
5299天前 / 阅读 :
市场现场混沌行情让人大呼“看不懂”
按照“新国八条”的政策主旨,各地方政府要在第一季度之前,根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来制定当地房价控制指标。如今,楼市已然进入2011年4月份,全国600多个城市中,已有40多个城市率先交出房价预控目标。正如大家所知,无一例外,这些城市都将2011年房价增长幅度控制在GDP增速范围内,如果用量化的数据概之,那就是不超过10%.房价涨幅不能超过10%,从另外一层面而言,就是鼓励房价还可以保持上涨势头,只是幅度受到限制而已。这当然不是中央调控的目的所在。而正是来自地方政府这种纠结不清的表态,让楼市顿时陷入一片混沌之态。
从目前市场反馈的现状看,伴随着3月份全国两会的召开,开发商在推盘节奏上明显加快,尤其在进入4月份后,不少开发商纷纷加速工程进度以期在最短的时间内通过销售达到资金回笼的目标。“对于不少开发商来说,在市场行情充满众多不确定因素的前提下,现金流的充足与否显得尤为重要。”业内人士表示,尤其在市场容量相对固定的情况下,以怎样的方式跑赢市场,很大程度上决定了一家房地产企业的未来走向,“如果就此占据大的市场份额,其在嘉兴房地产市场中的地位也将确立,反之则亦然。”去年,嘉兴房价的上涨幅度略高于GDP增速,今年将如何,一切还有待市场验证。虽然在上周公布的嘉兴市实施细则中没有实施限购,然而通过金融和税收手段很大程度上还是抑制了部分市场的需求,有关部门更将“限购”作为备选方案。
政策变幻莫测,潜伏着的不确定性因子不知何时迸发,市场走势变得悬念重重。也正是这种内核,让开发商如履薄冰、胆战心惊;消费者则始终纠结不已,迷雾中难辨方向。政府呢?却有着自己更为长远的“谋划”.这些来自不同阶层的不同表情,正构成目前楼市的真实脸谱:混沌。
过去的2010年戏剧味十足
如果还没患上健忘症,我们可依稀记得2010年的楼市演绎。其实,早在2009年12月份中央经济工作会议召开后,不少分析人士乐观判断楼市的货币政策将进一步宽松,这也使得开发商在制定2010年销售目标之际,表现得更为大胆。没过多久,他们的预期面临现实的考验。因为进入2010年1月份后,不少消费者直接遇到银行收紧银根的难题。这是政策开始从紧所埋伏的重要一关,后来正如大家所看到的,国十一条政策开始出台。
现在看来,国十一条的核心内容“二套房贷首付40%以上”如此不经一击,也正是这种“不硬朗”,才有了4月份被号称此前史上最为严厉的新“国十条”的出台。两者相比,不仅是在二套房贷上,抑或税收政策上,新国十条的规定都要更为彻底。而且,新规还首次提出了跨区域购房必须提供当地纳税证明的细则,不祥预兆开始笼罩楼市上空。果然,开发商急了。就在新政实施的当周末,一些全国性的房产公司就开始率先推出优惠措施,可是此举并没有起到促进其他开发商纷纷跟进的现实意义。而在部分开发商不作出营销策略调整的背景下,去年“五一”期间,有楼盘甚至上演了“零成交”的状态。在这个节骨眼上,不论是迫切有着买房需求的一线消费者,抑或一向以淡定从容之态见长的开发商,都会想到,市场风向已发生陡然转变,他们不得不将要为此面对低迷的市况。事实上,开发商的确连续多个月未打破市场迷局。
的确,2009年良好的资金回笼状况,让开发商普遍不缺钱。以致他们有了强劲资金支撑的筹码,在面对低迷市场状况之际,也变得底气十足:不降价。开发商不行动,不意味着消费者能坚持住。曾经有人将这种对决认为是“一场耐力赛”.在复杂的2010年市场环境中,其实考究的则是买卖双方的耐力,谁能在这场耐力赛中坚持下来,谁就是胜利者。没想到,最后输的还是消费者。从去年9月份开始,市场开始逐步好转,到了10月、11月份,在阶段性累积消费力的刺激下,嘉兴楼市甚至上演了“大阳春”之景。值得一提的是,去年9月28日,更为苛刻的楼市新政再度出台。
2010年,楼市在国家两度出台史上最为严厉的新政背景下,曾开创了价、量均上升的大好局面,出乎政府、开发商以及消费者的意外:这是充满戏剧性的一年。
转折的2011年
研究过中国“摩天大楼”、“猪周期”的理论经济学家得出一个精确预测:房地产繁荣的周期为4.5年。以2008年为起点,2011年会迎来中国房地产的繁荣期;2012年会更加繁荣,2014年,中国房地产的泡沫将被刺破,陷入较长时间的低迷之境。从以上理论延伸下去,2011年,对于楼市而言,无疑是至为关键的一年。楼市发展趋势究竟会否朝着经济学家的预言向前,还有待市场检验。毋庸置疑的一个现实是,即使真的在2011年会出现繁荣期,也注定这条路必将荆棘丛生。
1970年~1985年,日本房价15年里涨了16倍。日本政府在这期间不断出台政策的背景下,房价之所以还能够一路飙升,乃是建立于大家对高房价的一种强烈预期:股市会下跌、商品价格会下跌、工资会下跌,只有房价不会下跌。2011年,从政策环境来看,复杂多变。而在这一年里,高房价的预期会否再度形成,决定着嘉兴楼市接下来的真正走向。