豪宅从预售剔除拉低平均房价

深圳一家大型上市房地产企业高管告诉记者，公司的部分高端楼盘项目已经遭遇到限价政策的制约，因定价过高而无法取得预售资格。“不批预售，我们只能准备充足的资金以熬到现售，这是一种无奈的选择，是必须面对的。”

这位高管透露，深圳各行政区分别有各自的片区限价幅度，但各区总的原则是房价不能超过去年本片区同类型项目价格的10%.这也是深圳市在3月底制定的房价控制目标。

开发商对这样的限价政策表示无奈。上述上市房企高管表示：“去年我们在这个片区卖的产品是中档楼盘，但现在地价涨了很多，我们只能把它做成高档楼盘，地价已经比以前高出10%,现在的楼盘售价涨幅肯定要超过10%,但目前只能观望。”

世联地产市场研究总监王海斌认为，因定价过高而无法取得预售资格，豪宅被迫由预售转为现房销售，其价格信息将从国土部门预售备案系统中剔除，也就意味着豪宅的价格不会算到商品房成交均价统计中，能够起到降低房屋均价的功能。

王海斌表示，豪宅等高端项目对深圳商品房的整体成交均价影响很大。而根据中原地产的统计，从各区来看，2010年深圳盐田房价升幅最大，达到68.31%,其中年内东部华侨城天麓和天涛轩两个别墅项目成交占全区总量约为34%,对该区整体房价上涨拉动明显。

5月1日起深圳市将开始执行更加严厉的楼市调控措施。为实现其3月底设定的房价调控目标，深圳市将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。

深圳观澜、平湖等地的多个别墅项目反映，由于超过价格上限而无法获准预售，目前已经被迫转为等待现楼再售。

3月底，深圳出台其今年新建住房价格控制目标：2011年深圳房价涨幅不能超过10%.以2010年均价2万元/平方米计算，深圳预计今年的整体均价不超过2.2万元/平方米。

每一楼盘均有最高预售价

国家发改委此前宣布，从2011年5月1日起商品房销售必须明码标价。据深圳《半求·房地内参》总经理尹香武向《第一财经日报》记者透露，深圳将采取新的预售备案系统，且新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。

据《中国证券报》报道，具体的限价办法是：对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限。

深圳市规划和国土委昨日的新闻稿显示，近日该委各管理局召开所在辖区房地产企业座谈会，向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。

《南方都市报》则报道称，盐田区的“东港印象”项目被要求定价不得高于1~3月片区成交均价，即不超过20000元/平方米，否则不予办理预售许可证，之后该项目对价格进行了调整；宝安区的“品尚居”项目被要求备案均价不得超过20400元/平方米，之后该项目的备案价格调整至约19990元/平方米；水榭春天等多期开发的项目，政府要求其备案价格不得高于前一期价格的10%.

深圳一家大型代理公司负责人向本报表示：“上述内容基本属实，华侨城那边已经有这方面的消息了，曦城的预售房签不了合同，太古城的楼王单位也卖不了。”

实际上，3月北京商品住房成交均价在19个月以来首次同比下降，很大程度上与成交结构中的豪宅比例下降有关。

相关解读

京城开发商高价盘超过40000元遭遇取证难

开发商：40000元/平方米均价是个“槛”, 定价明显超周边被“叫停”.

市住建委：取证慢有可能是目前一房一价的审核工作量大及报备手续不全导致---

“京15条”新政二月份落地后，京城楼市新盘供应量随即出现明显下跌，来自搜房网的统计显示，北京2、3月份实际开盘项目均不足双位数，同比以往动辄数十个项目集中入市的热闹场景可谓清冷异常。而这其中去除部分项目因政策变化出现的观望延期外，不少中高端楼盘的“定价难”和住建委取证审核难度的大增，也都成为众多开发商“着急在心盘难开”的重要原因。

“京15条”后开发商预售取证难度加大

“本来定的计划是春节前开盘，后来因为市场原因和预售证办不下来，一直延到现在，终于有眉目了。”上周三在大兴某项目采访时，项目负责人向《广厦时代》大倒苦水，“一边是预售证办不下来，一边是蓄水客户因限购导致的资格问题不断放弃流失，公司也是相当着急。”该负责人表示，目前住建委等相关管理部门对预售资格“卡得非常紧”,特别是对比年前前期开过盘的涨价楼盘，同比周边区域定价明显过高楼盘，以及绝对均价超过40000元/平方米的项目把关非常严，很多项目预售资料春节前早就递上去了，可就是迟迟发不下预售证来。

知情人士透露，遇到这种“取证难”情况的楼盘，在时下京城楼市中数量众多。“一方面是政府担心持续调控下房价依然持续上涨或居高不下，二是需要报备和审核的手续越来越多，确实是把关越来越严、越来越慎重。”而据最近了解的情况，上述大兴某项目在上周末终于开盘预售了，尽管历尽曲折，开发商还是松了口气，“能开就比开不了强”,项目负责人同时表示，项目新一期产品实际销售均价在21000元/平方米左右，比原先上报的24000元/平方米均价足足降低了3000元/平方米上下，据说这也正是“能拿下销售证的关键所在”.

单价超40000元及定价明显高过周边

高端楼盘准备“卖现房”

“我们项目预计4月初开盘，可看现在这种取证进度，4月初能不能准时开盘还真很难说。”东四环某高端项目开发商接受采访时也表示，对项目是否能如期开盘心里没底，“如今定价权从某种意义上讲并不掌握在开发商手中。”而燕莎商圈某前期售价高达7万元/平方米以上的“豪宅”项目，也曾因为预售证问题迟迟无法开盘，“实在不行只能耗到卖现房了。”该项目开发商的调侃，和多个动辄单价超过5、6万元的高端项目开发商心态不谋而合，“现如今4万元/平方米以上均价项目取证的难度，要远比40000元/平方米以下均价楼盘要大得多。”

自从“京15条”新政以来，京城房企间流传着均价“过高”楼盘预售证被“限发”的传言。本报注意到，截至3月中旬，京城取证开盘的为数不多项目中均存在着价格“高低搭配”或“高报低开”的情况。东部某项目3月份取证开盘的两栋楼房源，一栋60套房拟售均价在31000元/平方米，但另一栋楼140多套房源拟售均价仅28400元/平方米；通州某项目年前取证均价在28000元/平方米以上，个别楼栋均价高达32000元/平方米，但实际签约均价远低于拟售均价，从北京房地产交易管理网上看到，持续销售的前期某楼栋目前签约均价仅在23000/平方米上下。

北京某品牌房企开发商透露，从去年以来，北京在实际操作中对“高意向售价项目发放预售证”就慎之又慎，东四环曾有项目报备预售价格单价超过40000元迟迟无法取证，在调整价格重新报备39800元/平方米后很快取证开盘。时下不少项目也已经做好开盘准备并达到拿预售许可证的条件，但限于“取证难度大”只能把开盘时间一再推迟。多数项目“办证难”的原因，大多是因为预定售价较周边房价明显高出一截，一旦有较大体量成交，很可能将对最终统计意义上的成交均价产生明显拉升。

官方否认设置“价格门槛”

期待合理定价规范市场成共识

上周末，本报在致电北京市住建委便民热线咨询是否存在“高价盘缓发证”现象时，热线工作人员予以否认，明确表示北京没有不给高价楼盘发预售许可证的规定，待售楼盘的预售证审批一直在按正常程序执行，“取证慢有可能是目前一房一价的审核工作量大及报备手续不全导致的”.

“目前北京并没有明确规定不发放许可证，但是政府也在期待更合理的定价。”亚豪机构市场研究总监郭毅说。而采访中多个品牌房企开发商也表示，他们在申请预售许可证之前，和住建委之间都有过沟通，管理部门的态度也还是比较积极的，只是表示目前房价比较高，希望接下来定价更理性，目前宏观调控形势严峻，希望市场各方都冷静一些。预售价格定太高，对行业的发展也会产生不利影响。

“给过热的地方泼点冷水，做局部的限制，这样做有一定的合理性。”素来“语出惊人”的华远地产董事长任志强近期在评价房价政策调控时也表达了支持态度，他认为， “行政干预起到了抑制房价的作用，对开发商是有压力的；平均房价降了，对大众心理压力的减轻也有作用。”（北京青年报 周宏 邱旸）