在北京二手房买卖连续四个月徘徊在历史低位之后，此前一再表示“活下去”没问题的中介公司也快活不下去了。

昨日，来自北京市房地产交易管理网的数据显示，北京4月有签约记录的房产经纪公司为548家，相比去年12月减少216家，换句话说三成中介在刚刚过去的一个月里开了零单。在成交量萎缩的同时，来自链家地产昨日发布的报告也显示，在二手房买卖领域，传统中介门店的市场份额开始锐减，在成交量萎缩与市场份额减少的双重挤压下，中小型中介已经出现关门的现象。

考虑到短期内成交量难以出现反弹，业内预计中介自2008年以来又一轮关门潮将在三个月内全面爆发。

成交量萎缩引发的关门

“就前面那家店，之前还是个小中介，前几天就关门走人了。”昨日下午，在百子湾沿海赛洛城小区里，我爱我家门店的一位业务员指着对面名叫“昆泰中介”的小门脸，双门紧锁，屋内一片狼藉，玻璃门上张贴着“急招租”启事。

上述业务员告诉记者，自己负责沿海赛洛城片区已经有一年多的时间了，自今年2月17日被喻为史上最严厉的楼市调控措施“京15条”出台后，看房人迅速减少，到这个月，小区里已经有五六家小中介关门走人，自己也是一单未开。

来自北京市房地产交易管理网的数据显示，在过去的4月里，有签约记录的中介公司为548家，相比去年12月大幅减少216家，而这216家，要么已经关店走人，要么苦苦挣扎在生存线上。

“触底反弹遥遥无期是目前中小型中介开始关门的主要原因。”链家地产分管市场研究的副总裁林倩告诉记者，此前几次宏观调控措施出台后，二手房的成交量在短期明显下调后，都会逐渐反弹。但此次调控后，当前二手房市场规模相比去年12月下降50%,即使比首轮调控后的成交低点也下降20%左右；同时自今年2月以来，二手房市场已连续四个月维持在成交低点，处于2009年初市场回暖以来的最低点，但却毫无反弹迹象。

“依照这样的趋势，未来三个月二手房月度成交将跌破8500套，创下27个月来新低，二手房换手率也跌破2.8%,创三年以来新低。而就在四个月前，北京二手房买卖月均成交量还在2万套左右，这说明超过半数的成交没了，小中介肯定顶不住。”林倩分析表示。

市场份额的双重挤压

事实上，在调控的重压下，挤压中介生存空间的不仅仅是成交量萎缩，还有新销售渠道涌现后的市场份额丧失。

中国消费者协会副秘书长董祝礼昨日向记者透露，在今年一季度的消费纠纷中，涉及传统中介纠纷量大幅上涨43.3%,而楼市调控后的种种不确定性，是消费者与传统中介出现摩擦的主要原因，正因为这个原因，更多的消费者开始通过诸如网络购房等新渠道进行二手房买卖交易。

来自昨日链家地产发布的一份报告也显示，2010年1月至今，网络渠道中房源委托比例由2009年的约12%增长至2011年5月的约21%,从网络渠道中获得购房信息的客户占比也由2009年1月的约41%增长至2011年的46%,并且只有网络渠道委托与成交的占比均呈现出稳步上涨的趋势。与之相对应的是，当前中介行业成交规模相比去年四季度下降62%左右，比整体市场成交下降幅度更高，这说明更多的购房者选择了非中介行业购买二手房；同时委托中介成交比例下降明显，当前中介成交比例占整体市场的72%左右，相比两个月之前的83%已缩减11%左右。

“当前摆在经纪行业面前的，是成交量严重萎缩与中介市场份额明显下降的双重困局。”北京房产经纪协会会长陈同顺感叹，上述双重困局好似两座大山，已将部分中小型中介公司推向生死存亡之际。

品牌中介的退出

“据我所知，最近一段时间关店的中介，许多都经营不满一年。小中介两三个月不开单就走人，那是很正常的事。2008年的那一轮市场调控，就关了许多中介。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，楼市持续低迷，中介“关店潮”已初露端倪。

林倩也向记者透露，链家地产根据北京市房地产交易管理网后台数据统计发现，在过去的四个月里，北京中型中介门店已经出现3%的萎缩，小型中介缩减量更是达到9%.“如果按照现在二手房的成交量来看，全年会减少50%左右，未来还会有更多的中介倒下。”

事实上，中介的倒下已经开始上演。继鑫尊置地2月闪电关闭北京50家门店后，另一家大型中介公司美联物业本月5日在上海宣布，将暂时关闭上海全部8家门店，退出经营近15年的上海二手房市场。

美联集团执行董事张锦成透露，美联物业关闭上海门店是为了保存实力，一旦调控放松，或者限购令结束，美联将重新开展在沪布局，“预计2012年可能会是较合适的时机”.

渐成共识的关门潮

“从现在的趋势来看，未来三个月的成交量估计会在8500套，如果政策没有放松的信号，未来8个月也就是到年底，甚至明年春天，二手房单月成交量都很难过1万套。”林倩告诉记者，如果按照这个成交量计算， 北京今年总体二手房的成交量将跌破13万套，比去年减少一半左右。

“与开发商关注房价不同，经纪公司更注重成交量，成交量出现这么大规模的萎缩，在没有明显触底反弹的迹象前，只能选择关门止损。”一位业内人士向记者透露，北京一家中介门店一个月开店成本为10万元，也就是说要依靠3笔左右二手房买卖或者30笔租赁业务才能维持盈亏平衡；但市场交易量萎缩，门店成交量不如以前，甚至不少门店出现零成交，关店或许是最好的选择。

“未来三个月，预计整体公司门店将萎缩千家左右，其中市场份额低于1%的中介公司将率先出现‘关店潮',预计其至少减少20%即800家左右门店，而中型中介至少有20%即300家左右门店转型为租赁业务，其后再依势缩减。”

对于林倩的这一判断，张锦成也表示赞同，并强调关门潮可能不单单会在北京，包括上海等一线城市也会出现同样的情况。

倒闭能够意味房价真降时代到来？

“根据2008年的经验，从中介公司开始倒闭，到一手房的成交规模’明降‘,可能有四个月左右的时间间隔，目前楼市的’真降‘主要集中在二手房市场，随着中介的倒闭，一手房的’真降‘或许也不远了。”伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，随着零成交中介公司的继续增多，在未来三个月左右的时间内，中介公司的倒闭将从暗流转向明显，从部分公司转向大公司和小公司同时出现困难，而大公司或许更容易为业绩所拖累。

林倩在昨日链家地产百万先行赔付保障金计划启动仪式上也预测，北京二手房成交量创27个月新低后，房价终于产生下跌趋势，并预测未来8个月二手房价量齐跌，房价将下跌15%.“新一轮调控后，北京二手房业主挂牌价从2011年3月开始下降，当月降幅为2.6%,其中，多区域、多类型已挂牌存量房源业主出现调低价格行为，挂牌价整体下调已经开始显现。而二手房成交均价从4月也开始首次出现下降，降幅为1.5%.”林倩解释，在第三轮调控后，业主挂牌价及成交量都出现下降。而此次价格下降在成交量、挂牌价“领跌”后，符合“跟跌”趋势，因此属于符合市场规律的实降，而未来在成交量未明显回暖前，价格将随之呈现逐渐下降趋势。预计在2012年3月前，单月降幅基本在2%以内，总体价格回落预计在15%以内，这很可能创下十年来价格连续回落幅度的最高纪录。 记者 齐琳/文 焦剑/漫画  焦剑/制表