近期统计数据显示：下半年北京近郊商品房库存量达到5.2万套，历史上首次超过城区。数据显示：2011年入市的郊区项目签约率仅为41%,比城区项目低17个百分点。业内专家表示，城区库存量的走低与签约率的相对走高，印证了城区资源性住宅对市场的吸引力依然巨大。

郊区商品房库存量首超城区

据数据显示，下半年北京商品住宅库存量直逼11万套历史高位的同时，房地产市场又出现新动向。截至7月25日，通州、房山、大兴等近郊商品房库存量达到5.2万套，城六区库存量为47095套，这是历史上近郊区商品房库存量首次超过城区。

业内人士指出，自“京十五条”颁布至今，北京市商品房库存量增加13863套，其中75%的增长来自近郊区库存量的上涨，供应比重上涨达15%-25%.

郊区商品房库存量不断攀升的同时，新盘入市的郊区化现象也愈加明显。据数据显示，2011年8月入市的28个项目中，八成项目位于郊区。伟业我爱我家市场研究院数据显示，2011年1-8月中，五六环之间新增供应量最为显著，新增11614套，占待售增量的78%.

虽然数量一直猛增，但近郊区商品房的签约率却始终不如人意。根据链家地产市场研究部统计，2011年至今入市的郊区项目的签约率仅41%,较城区项目低17%,目前近郊商品房存销比已经由之前的10:1上升至17:1.

“鉴于城区项目签约率高于郊区，郊区商品房库存量攀高的趋势今后会愈加明显。”业内专家表示，日益攀高的库存压力也将使近郊楼市成为主战场，不排除将会掀起一轮促销打折潮。

土地供应为主因

郊区商品房库存压力不断加大的主要原因究竟是什么？众多专家一致认为应该是近几年土地供应一直以近郊区域为主。中经联盟秘书长陈云峰分析指出，通州、房山等郊区县一直是近几年土地供应的热点区域，土地供应的“开放式”在很大程度上决定了其潜在供应量的巨大。

根据北京市土地整理储备中心的数据显示，从2008年到2010年一共出让的200多块住宅用地中，位于通州、大兴、房山、密云等远郊区县的占到了85%,而2011年正在交易的16块和即将入市的30块居住用地之中，仅6块位于朝阳、海淀区域，其余全部位于郊区。

此外，城区土地的稀缺也使得郊区不得不独撑商品房供应的大局。据悉，从2005年至今，二环内已经连续6年住宅用地零供应。

住宅用地供应的不足直接导致了城区住宅供应的乏力。以东城区为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，近三年内区域内普通住宅的入市量一直维持在个位数，近一年内并无新增普通住宅。目前区域新盘供应仅有长安太和与霞公府两个楼盘。

据悉，长安太和及霞公府两个项目能够提供的新盘也仅为350套左右。其中，长安太和作为目前区域内最大新盘，房源剩余已不足200套。据悉，位于东二环长安街边的长安太和，是由富华置地整合多方资源开发的高端住宅。项目采用双大堂设计，户型囊括一到四居。

对于城区新增供应的不足，业内人士表示，照此情形延续下去，未来三年内，北京二环乃至五环内将形成以二手房为主导的市场。

城区住宅“含金量”再提升

区域内商品房销售是影响库存量的另一重要原因。在以通州为代表的郊区商品房陷入滞销的情况下，城区商品房销售占比则明显上涨。

北京房地产业协会公布的7月份数据显示，城六区新建商品住房、二手住房分别成交2041套、4986套，环比增加16.7%和14.1%,占全市比重为40.2%、65.6%,环比分别提高9.1、7.3个百分点。

其中，城区高品质住宅尤为受到购房者青睐。上半年销量位于高端住宅之首的长安太和，持续受到置业者关注，据项目接待处工作人员介绍，目前每日客户接待量呈上升态势。

对此，业内专家认为，主城区在地段价值、交通情况、生活配套等方面的“含金量”成为购房者选择城区置业的主要因素。以长安太和为例，项目周边集合了华丽大厦、金宝大厦、东城区行政服务中心等大批商业资源的同时，史家小学、景山小学、府学小学、北京二中、171中学等名校也都在项目周边。同时，协和、同仁、北京医院等知名医院距离项目仅有几百米的距离。

另外，购房资格的日益珍贵在一定程度上再次提升了城区住宅的“含金量”.相关数据显示，限购之后北京户籍的购房者高达91%,其中首次置业的为89.6%.专家指出，在购房资格十分珍贵的情况下，购房者多会在自身能力可以承担的范围内选择尽量靠近市中心、地段位置较好的主城区商品房房源，而改善型置业者更是如此。

与此同时，业内人士指出，城区价格稳定的保值功能也是其“含金量”提升的一个体现。该专家同时指出，随着城区稀缺性优势的不断放大，城区住宅“含金量”也在不断提升。文/卫东