从今年10月1日起，商品房租赁必须到所在社区事务受理中心登记备案，否则房产中介可能面临最高3万元的罚款，出租、承租方也将被处以1000元以下罚款。记者从昨天举行的市政府新闻发布会上了解到，《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）已于日前审议通过，将于2011年10月1日起实施。

租赁方不备案最高罚1000元

今年4月，《办法》（征求意见稿）在征求社会各界意见时，房屋租赁登记备案制度成为市民热议的焦点。根据现行规定，租赁税为月租金的5%.市房管局副局长庞元介绍，在征求意见时，持支持意见的占49%,反对意见的占28%.庞元表示，租赁合同登记备案强化的是综合管理，维护当事人合法权益，而非收税。同时，合理纳税也是公民的义务。

“其实从2004年开始就有登记备案的规定，但这次增加了具体处罚的内容。”《办法》规定，通过房产经纪订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案，如未按期备案，区县房屋行政管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款；而承租方或租赁方违反规定的，个人可处以1000元以下、单位1万元以下罚款。

庞元介绍，之前的备案是在房产交易中心进行，市民普遍反映不方便，为此《办法》明确，租赁合同签订30天内，租赁当事人应到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。

市政府法制办副主任顾长浩提醒市民，在10月1日以后签署租赁合同的固然需要备案，但仍在合同期内的租赁双方也需要履行备案义务。

人均使用面积至少5平方米

针对近几年来房屋租赁市场中暴露出的群租所带来的众多问题，在新的房屋租赁《办法》中给予了群租明确的认定标准。其中包括，明确了“最小出租单位”,即必须以一间原始设计为最小出租单位，强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人居住。

也就是说，目前社会上颇为流行的将原先房型进行改造、分隔成多个隔间进行出租的办法，将被明确认定为群租行为，而无论隔间面积多少、是否配套厨卫等。

此外，《办法》还明确了“最低人均承租面积”,即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米（使用面积）。同时规定，物业管理区域内的居住房屋，不得租用作单位集体宿舍。

对于这一规定，顾长浩表示，这主要是从相邻居住人的角度出发，在道德和法律之间找到平衡点。“如果自己租房子，家里父母来住两天，这并不违法；但如果长期如此，影响到合租者或相邻者的利益，相邻者就可以根据法规进行维权。”

房东卖房需提前3个月告知

顾长浩介绍道，《办法》在加强承租人利益的保护方面也有新举措。针对以往出租人随意调整房屋租金的现象，《办法》对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整1次租金。

其次，《办法》规定租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。针对租赁合同到期后续租制度不规范、不具体的现状，《办法》规定，房东不得随意限时收房，必须提前一个月通知承租人；未提前通知的，原租赁合同继续有效。

明确代理经租制度

据介绍，《办法》对房地产经纪机构和人员也提出了新要求。一是，将代办租赁合同登记备案作为房地产经纪机构的一项法定义务；二是，对于不符合本规章规定的居住房屋租赁业务，明确不得提供经纪服务；三是，不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价；四是，对于承租其居间、代理的居住房屋的，明确不得收取佣金。而在物业服务企业方面，《办法》也明确了向管理部门报送物业管理区域内居住房屋租赁情况的义务，规定了发现租赁当事人、房地产经纪机构或人员有违法违规行为而及时劝阻、制止和报告的义务。

此外，为了进一步完善居住房屋租赁制度，推动租赁市场健康发展，《办法》规定了代理经租制度。鼓励专业代理经租机构按照委托合同约定，出租居住房屋，获取收益。具体规定，将由市房屋管理部门会同相关部门另行制定。