1 地面渗水 交房1年内开发商保修

案例

你是否遇到过这样的问题：半夜楼下的邻居来敲门，说你家的卫生间漏水，弄坏了他家卫生间的吊顶和浴霸，要求你砸了已经装修好的卫生间，重新做防水，并赔偿他的损失？

家住朝阳区管庄的邓女士就遇到了这样的事。邓女士2009年购买了管庄的某精装修楼盘位于12层的两居室。2010年3月入住后，一直没有遇到什么问题，直到当年冬天楼下的邻居找上门，才知道原来自己的卫生间存在漏水隐患。随后邓女士把开发商告上法院，要求开发商赔偿全部损失。后经调解，邓女士和开发商达成协议，由开发商赔偿相关损失，并责成物业负责卫生间墙面和地面防水维修。邓女士维权胜利的关键就是《住宅之质量保证书》中关于屋面和地面防水保质期的规定。

案例解读

房屋漏水，是我们日常生活中经常遇到的问题，当你的房子漏水时，由谁负责维修，并赔偿相关损失呢？这就要看《住宅质量保证书》中的相关规定了。

北京市要求开发商在房屋交付使用时，必须向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在《住宅质量保证书》中规定了正常使用情况下，住宅各部位、部件保修内容与保质期。其中明确要求：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。

专家提示

住宅保修期从竣工验收交付使用之日计算，案例中邓女士在2010年3月入住，冬天发生卫生间地面渗漏，还处在保修期之中。此外，由于邓女士未对卫生间墙面、地面进行违规拆改，属于正常使用范畴，也是邓女士胜利维权的关键。

法规链接

1.《住宅质量保证书》中还对住宅其他部位、部件的保质期做了如下规定：

墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

管道堵塞2个月；

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

卫生洁具1年；

灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

2.《住宅使用说明书》中，对保质期的规定给出了前提，即要求用户正常使用，否则“因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任”.

当你在享受精装修住宅带来的种种便利的同时，你是否留意过精装修住宅的保质期？遭遇精装修质量纠纷时，你是否了解该如何维护正当权益？

2 约定不厌细，精装条款无小事

案例

2001年3月，郑先生购买了某开发商开发的精装修住宅，双方在购房合同附件中规定，开发商交付使用的精装修住宅的装饰、设备等必须符合开发商承诺的标准，达不到承诺标准的，购房人有权要求赔偿双倍的装饰、设备等差价。到2002年8月，郑先生收房时发现，房屋的装饰、设备达不到合同约定的标准，遂向法院提起诉讼，要求双倍赔偿。法院受理，判决开发商赔偿购房人装饰、设备的差价共8万元。

案例解读

目前，北京没有专门针对精装修住宅的验收制度。因此，购房者在购买精装修住宅时必须就主要装修部位、材料、设备等与开发商详细约定，并规定如达不到约定标准时，按何种方式赔偿处理，以维护权益。

在实践中，精装修住宅因不同项目、不同价格、不同档次等因素的影响，对房屋质量、装饰、设备标准的要求也不同，购房者应根据具体情形与开发商协商。另外，开发商会把样板间做得美轮美奂，告诉你：“只要搬不走的都是我们精装标准。”购房者千万别轻易相信口头承诺，因为样板间的装修标准不具备强制性法律效力，且多数样板间在交房时会被拆掉，届时无从参考。

专家提示

精装修使用的主要材料在合同当中应该准确无误地标明，不要遗漏，包括外墙、内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、阳台等，每个部位的品牌、型号都要清楚标明，不能笼统地约定“进口”“高档”“国内名牌”“国际名牌”等。

品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金、低压电器、多功能户门等，不同品牌、型号、规格的质量和价格差别都很大，因此合同中必须予以明确。还有部分设备材料的质量、价格与产地相关，因此还应该注明产地。

法规链接

现行的《商品房预售合同》中，关于商品房质量、装饰、设备标准的约定主要集中在“第十六条”.而其中多是对毛坯房的规定，关于精装修的内容，列在了“附件六”中，购房者应当把“卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金、低压电器，以及具备防盗、防火、隔音、保温功能的多功能户门”等部件、设备的品牌、型号、规格等具体内容在该附件中详细标明。

3 开发商是精装修质保第一责任人

案例

“人在家中坐，祸从天上来”,常被用来形容生活中遭遇的不测。家住山东省青岛市某小区的李先生就当真碰到了这样的不测。李先生在家里休息时，客厅正中的拼花玻璃灯罩突然掉落，溅起的玻璃碎片划伤了李先生的小腿，造成医疗费用和误工损失约2000元。由于李先生购买的是精装修住宅，该灯具由开发商提供并安装，所以李先生要求开发商赔偿损失。然而开发商认为，灯罩脱落属于灯具厂商的制造质量问题，并非由于开发商安装不当引起，开发商不应对此负责。目前，纠纷还在调解中。

案例解读

对于这起纠纷，相关法律人士认为，根据2002年建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.1条规定：“确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。”开发商、施工单位和灯具厂商均负有责任，三者为连带责任人，开发商不能完全免责。

专家提示

对于毛坯住宅各部位、部件的保修期和维修责任，《住宅质量保证书》有明确规定。而对精装修住宅中涉及的地砖、地板、卫浴、橱柜等材料和部件的保质期及维修责任，却没有具体规定，而是交由开发商与用户自行约定。

但这并不意味着开发商就能完全推卸责任。因为根据建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》的规定，住宅交付使用时开发商必须向用户提交装修质量保证书，并在其中列明装修明细表、主要部件的生产厂家，并执行相关保修责任。

不过也有业内人士指出，《商品住宅装修一次到位实施细则》只是参考性规范意见，不具备强制性规范的法律效力，因而在实际生活中，仍需要购房者就精装修的材料、品牌、保质期等内容与开发商在购房合同中详细约定，才能有效维护权益。

法规链接

《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.3条：住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。